Wynajem lokalu a przeznaczenie na własne cele mieszkaniowe

Jak donoszą media (Gazeta Prawna 24.10.2014 r.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 października br. (III SA/Wa 1028/14), wskazał, że podatnik, który za pieniądze ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania kupi nowe lokale, by następnie je wynająć nie zapłaci podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.

Stan faktyczny, w którym zapadło przedmiotowe orzeczenie obejmował sytuację, w której osoba fizyczna sprzedała mieszkanie odziedziczone po członku rodziny i uzyskane ze sprzedaży środki finansowe, powiększone o kwotę z kredytu bankowego przeznaczyła na nabycie dwóch mieszkań. Docelowo w przyszłości w mieszkaniach tych zamieszkać mają dzieci właściciela ale zanim to nastąpi uznano, że mieszkania te powinny być wynajmowane aby ograniczyć koszty ich utrzymania, a także aby pokryć koszty kredytu bankowego.

Podatnik – osoba fizyczna wystąpiła w tej sytuacji do organu podatkowego z wnioskiem o interpretację podatkową. Organ podatkowy zgodził się wprawdzie z tym, że zakup dwóch mieszkań nie musi pozbawiać podatnika prawa do ulgi ale fakt, że mieszkania będą wynajmowane oznacza, zdaniem organu, że wydatek ten nie spełnia warunku przeznaczenia przychodu na „własne cele mieszkaniowe”.

Po rozpoznaniu skargi, WSA w wyroku z dnia 22 października 2014 r., sygn. III SA/Wa 1028/14 podzielił stanowisko Skarżącego i uznał, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, iż dla uzyskania zwolnienia od podatku dochodów ze zbycia nieruchomości wystarczające jest samo nabycie określonych rzeczy, bez względu na sposób ich wykorzystania po nabyciu. W art. 21 ust. 25 u.p.d.f. zawarta jest w istocie ustawowa definicja pojęcia „własne cele mieszkaniowe”, użytego w art. 21 ust. 1 pkt 131, i na podstawie tak skonstruowanej definicji należy przyjąć, iż własne cele mieszkaniowe realizuje ten, kto ponosi wydatki m. in. na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Dla wyjaśnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 131 u.p.d.f. – wolne od podatku dochodowego są „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Natomiast art. 21 ust. 25 u.p.d.f. wskazuje, że: „Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a”.

W analizowanym wyroku zwrócono uwagę na to, że podatnik nabędzie dwa lokale za środki pochodzące ze zbycia odziedziczonego udziału w mieszkaniu należącym do jego zmarłego członka rodziny. Dla zaistnienia prawa do zwolnienia ustawa nie wymaga niczego więcej, więc to czy i w jaki sposób faktycznie będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie nie ma tutaj żadnego znaczenia prawnego. W związku z tym uznano, że stanowisko podatnika pozostaje prawidłowe, więc nie będzie on zobligowany do zapłaty podatku dochodowego od zbycia nieruchomości uzyskanej w drodze dziedziczenia.

Orzeczenie WSA w Warszawie kwestionuje powszechne stanowisko organów podatkowych, które odmawiają prawa do ulgi podatnikom, którzy przeznaczyli środki ze sprzedaży mieszkania na nabycie lokalu, który został przeznaczony na wynajem.

Wyrok jest nieprawomocny.

GM.