Umowa dzierżawy jest jedną z określonych w kodeksie cywilnym umów o korzystanie z rzeczy cudzej, zaraz obok najmu oraz leasingu. Jej treścią jest zobowiązanie się wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy rzeczy do korzystania i, co istotne, do pobierania z niej pożytków. Dzierżawca zaś jest zobowiązany płacić wydzierżawiającemu określony w umowie czynsz.
Dzierżawa – czym jest i jaka jest forma zawarcia umowy dzierżawy?
Art. 693 § 1 K.c. stanowi, że:
„Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz”.
Przepisy kodeksu cywilnego pozostawiają stronom tego stosunku prawnego dość dużą dowolność w jego ukształtowaniu. Po pierwsze, nie regulują wprost formy zawarcia umowy dzierżawy ani tym bardziej nie wymagają żadnej szczególnej formy. Umowę dzierżawy można zatem zawrzeć nawet w formie ustnej, przy czym należy pamiętać, że ze względów dowodowych korzystniejsza dla obu stron zawsze będzie forma pisemna. Również jeżeli chodzi o czas trwania umowy dzierżawy, nie ma szczególnych ograniczeń, jednakże zgodnie z art. 695 K.c., w przypadku zawarcia umowy dzierżawy na czas dłuższy niż trzydzieści lat, poczytuje się ją po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.
Zasiedzenie dzierżawy – czy jest możliwe?
Interesujące pozostaje czy można zasiedzieć dzierżawę a dokładniej grunt użytkowany w ramach dzierżawy.
Generalnie zasiedzenie stanowi sposób nabycia prawa własności na skutek upływu czasu.
Czy jednak możliwie jest nabycie przez dzierżawcę w drodze zasiedzenia nieruchomości użytkowanej na podstawie umowy dzierżawy. Podstawowy w tym zakresie przepis art. 172 § 1 K.c. stanowi, że:
„Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). § 2: Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Ważny jest zatem charakter posiadania, bo jak wskazuje przepis można zasiedzieć nieruchomość , jeśli takie posiadania trwa przez określony w przepisie czas oraz ma charakter posiadania samoistnego.
Co to w takim razie jest posiadanie samoistne?
Kodeks cywilny w art. 336 rozróżnia dwa rodzaje posiadania – posiadanie samoistne i posiadanie zależne. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą faktycznie jak właściciel. Za posiadacza zależnego natomiast ustawa uważa tego, kto włada rzeczą faktycznie jak użytkownik i do tego kręgu zalicza między innymi użytkownika, zastawnika, najemcę oraz dzierżawcę.
Art. 336 K.c. stanowi dokładnie, że:
„Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.
Z przepisów regulujących kwestie zasiedzenia natomiast, jasno wynika, że dotyczą one tylko posiadacza samoistnego, co de facto wyklucza dzierżawcę z kręgu podmiotów mogących nabyć nieruchomość poprzez upływ czasu, czyli właśnie kodeksowe zasiedzenie.
Teoretycznie zatem, wydzierżawienie działki dzierżawcy powinno być pod kątem zasiedzenia bezpieczne. Formalnie bowiem dzierżawca jako posiadacz zależny nie powinien mieć możliwości prawnej zasiedzenia tak użytkowanej nieruchomości.
Czy tak jest jednak na pewno i w każdym stanie faktycznym. Sprawę komplikuje nieco domniemanie z art. 339 K.c.:
„Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym”.
W takiej sytuacji należy się zatem zastanowić, czy jest możliwa zmiana posiadania z posiadania zależnego na posiadanie samoistne. Z pomocą przychodzi Sąd Najwyższy, który do tej kwestii odniósł się zarówno w postanowieniu z dnia 1 czerwca 2017 roku, sygn. I CSK 587/16 jak i w postanowieniu z dnia 10 maja 2019 roku, sygn. I CSK 627/18, potwierdzając, że zarówno zmiana z posiadania zależnego na samoistne jak i odwrotnie, jest możliwa pod warunkiem uczynienia tego w sposób jednoznaczny poprzez zamanifestowanie tego na zewnątrz.
„W prawie polskim nie obowiązuje zasada, że nikt nie może zmienić sobie samowolnie rodzaju lub tytułu posiadania. W związku z tym posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie zależne w samoistne i odwrotnie, ale skuteczność – z punktu widzenia zasiedzenia – takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jednoznacznie, tzn. zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia” (I CSK 587/16)
„Możliwe jest przekształcenie posiadania zależnego w samoistne. Skuteczność takiego przekształcenia jest uwarunkowana zamanifestowaniem go na zewnątrz. Kwestia, czy to nastąpiło, należy do sfery ustaleń faktycznych, dokonywanych na podstawie materiału dowodowego” (I CSK 627/18)”
Teoretycznie więc, gdyby doszło do zmiany posiadania zależnego na posiadanie samoistne, a także zostałby spełniony warunek upływu czasu z art. 172 K.c., to wtedy zasiedzenie dzierżawy byłoby możliwe.
Można sobie bowiem wyobrazić sytuację, w której dzierżawca nie płaci wydzierżawiającemu czynszu, ma wolę wykonywania władztwa nad rzeczą jak właściciel, a także na zewnątrz wydaje się, że jest właścicielem, natomiast wydzierżawiający nie podejmuje działań mających na celu prawidłowe wykonywanie umowy przez dzierżawcę. Możliwa byłaby także sytuacja, w której doszło wprawdzie do skutecznego wypowiedzenia dzierżawy, jednak dzierżawca nie zwrócił przedmiotu umowy przy biernym zachowaniu wydzierżawiającego.
Może to być szczególnie istotne, jeśli umowa między wydzierżawiającym a dzierżawcą oraz późniejsze ustalenia były dokonywane w formie ustnej. Dowody w szczególności na okoliczność zawarcia tejże umowy mogłyby się bowiem okazać niewystarczające w postępowaniu przed sądem.
Z tego powodu, najlepszym zabezpieczeniem jest zawarcie umowy w formie pisemnej, która w sposób niepozostawiający wątpliwości zabezpieczy interesy obu stron. Konieczne jest
Podsumowanie
Zasiedzenie nieruchomości wykorzystywanej na podstawie dzierżawy, choć z pozoru wydaje się niemożliwe, nie jest jednak całkiem nieprawdopodobne. W praktyce najlepiej zabezpieczyć się odpowiednio skonstruowaną umową pisemną, żeby w razie wątpliwości mieć dokument potwierdzający status prawny wydzierżawionej nieruchomości.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 326) – dalej K.c.
- Balwicka-Szczyrba Małgorzata, Sylwestrzak Anna, Kodeks Cywilny, Komentarz aktualizowany,
- Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 roku, sygn. I CSK 587/16
- Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2019 roku, sygn. I CSK 627/18
Stan prawny na dzień 17 maja 2023 r.
Katarzyna Surma-Winiarska, aplikantka radcowska w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Gach
