Zdjęcie z Freepik
Nieruchomości mogą być wykorzystywane w działalności gospodarczej przedsiębiorcy lub zostać przez niego przeniesione do majątku prywatnego i przeznaczone na wynajem. Jakie to wywołuje konsekwencje w PIT i w VAT? Poznajmy stanowisko organu interpretacyjnego (wybrane zagadnienia).
Informacyjnie
W art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) prawodawca podaje dwa źródła przychodów z najmu nieruchomości oraz sposób ich opodatkowania. Podatnicy mogą zatem osiągać przychody z najmu nieruchomości, w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej oraz z prywatnego najmu nieruchomości, który jest odrębnym od niej źródłem przychodów.
Czy wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej na najem prywatny powoduje dla podatnika jakieś skutki w PIT ?
Na gruncie ustawy o PIT wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku osobistego podatnika z przeznaczeniem na wynajem nie powoduje żadnych skutków w PIT. Nie następuje wtedy odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
W interpretacji indywidualnej z dnia 2 czerwca 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.339.2023.3.MJ) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) skarbowy wyjaśnił:
„Majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku osobistego, dlatego też przekazanie składników majątku z prowadzonej działalności gospodarczej na potrzeby osobiste nie powoduje powstania przychodu (-)”. Przez tę czynność podatnik „(-) nie uzyska (-) żadnego przysporzenia majątkowego, nastąpi wyłącznie przesunięcie tych rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku osobistego (prywatnego)”.
Natomiast w interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 28 grudnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.806.2022.3.AP) organ skarbowy stwierdził:
„(-) że wycofanie nieruchomości z majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego sprawi, że nieruchomości te nie będą stanowić już składników majątkowych tej działalności. Zatem, planowana czynność wycofania wskazanych we wniosku nieruchomości, z majątku prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej do majątku prywatnego nie będzie nosić w istocie cech zbycia, (-) . Wobec powyższego, czynność ta nie będzie skutkować po Pana stronie powstaniem obowiązku podatkowego na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.
Podobne stanowisko wynika z interpretacji indywidualnej z dnia 26 czerwca 2024 r (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.399.2024.4.MJ) oraz interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 16 kwietnia 2024 r. (sygn.0114-KDIP3-1.4011.155.2024.3.EC).
Przeczytaj także: Najem prywatny nieruchomości wycofanych z działalności gospodarczej- jakie skutki w PIT
Najem prywatny nieruchomości na gruncie VAT – regulacja prawna
Z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wynika, że działalność gospodarcza to działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Stąd też na gruncie VAT najem nieruchomości jest działalnością gospodarczą , a wynajmujący jest podatnikiem podatku od towarów i usług niezależnie od tego, czy najem nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej czy też poza nią.
„Powyższe oznacza, że Wnioskodawca świadcząc usługi najmu w sposób ciągły dla celów zarobkowych będzie prowadził w tym zakresie działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca będąc zarejestrowanym podatnikiem dokonując wynajmu składników majątku prywatnego (niezwiązanego z działalnością gospodarczą w rozumieniu Prawa przedsiębiorców oraz Ustawy PIT) będzie z tytułu tych czynności podatnikiem podatku VAT” – stwierdził organ skarbowy w interpretacji indywidualnej z dnia 2 grudnia 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.586.2022.1.ALN).
Dostawa towarów i świadczenie usług w świetle ustawy o VAT – czym jest
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Tak będzie „(-) jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem)” – wyjaśnia organ interpretacyjny [1].
Z dyspozycji zawartej w art. 2 pkt 6 niniejszej ustawy wynika, że towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na potrzeby VAT „Rzeczami – a więc towarami w rozumieniu omawianej definicji – są więc także nieruchomości, a mianowicie budowle i budynki (oraz ich części) oraz grunty” – wyjaśnia piśmiennictwo [2].
Stosownie do jej art. 7 ust. 1 dostawą towarów jest „(-) przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (-)”. Przykładowo dostawę towarów stanowi oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy).
„W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki, jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak i w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, jak przy dokonywaniu sprzedaży gruntu przez właściciela”.
Tak Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 5 maja 2023 r., (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.154.2023.2.ŻR) oraz w interpretacji indywidualnej z 17 października 2024 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.583.2024.1.MKA).
Natomiast w świetle art. 8 ust. 1 tejże ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy (-). „W powyższym przepisie przyjęto generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia, niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja «świadczenia usług» ma charakter dopełniający definicję «dostawy towarów» i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej”. Tak interpretacja indywidualna z dnia 29 lipca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.369.2024.1.MM).
Dostawą towarów jest również przekazanie nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej na najem prywatny
Jak wynika z art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT:
„(-) opodatkowaniu VAT podlega generalnie każde nieodpłatne przekazanie towaru należącego do przedsiębiorstwa, z którym wiąże się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, o ile podatnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów, (-). Natomiast zużycie towarów podlega opodatkowaniu tylko wówczas, gdy dokonywane jest na rzecz podmiotów i na cele wymienione w art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że przysługiwało prawo do odliczania podatku naliczonego. Jeżeli natomiast podatnik nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego, to wszelkie przekazanie lub zużycie towarów bez wynagrodzenia (nieodpłatne przekazania), pozostaje neutralne podatkowo (podatnik nie musi dokonać ich opodatkowania)” – stwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 1 października 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.633.2024.1.AG).
Powyższe stanowisko potwierdza m.in. interpretacja indywidualna z dnia 29 lipca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.369.2024.1.MM), interpretacja indywidualna Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wydana w dniu 26 lipca 2013 r. (sygn. IPTPP4/443-284/13-4/UNR).
Jakie skutki w VAT będzie miało przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej na najem prywatny?
Zgodnie z kierunkiem interpretacyjnym wycofanie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku prywatnego z przeznaczeniem na wynajem na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy o VAT nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług ponieważ „(-) nie nastąpi dostawa towarów (Nieruchomości) na cele osobiste. Nieruchomość ta w dalszym ciągu będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług” [3], które będą polegały „(-) na świadczeniu usług najmu” [4] .
Przykład:
W interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 29 stycznia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.752.2023.2.ALN) Dyrektor KIS wyjaśnił:
„Planuje Pani wycofać nieruchomość z majątku przedsiębiorstwa i przekazać ją do majątku prywatnego. (-) Po wycofaniu do majątku prywatnego ww. środki trwałe będą przez Panią wynajmowane w sposób zorganizowany i ciągły w celach zarobkowych wyłącznie w ramach czynności opodatkowanych niekorzystających ze zwolnienia z VAT.
Zatem mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy zauważyć, że czynność wycofania nieruchomości do majątku prywatnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie miała Pani obowiązku dokonania korekty podatku naliczonego, w odniesieniu do składników majątkowych mających być przedmiotem wycofania gdyż:
- przekazanie nieruchomości z działalności gospodarczej do majątku osobistego celem jej wynajmu nie będzie stanowiło zmiany w sposobie jej wykorzystania ;
- przedmiotowa nieruchomość nadal będzie przez Panią wykorzystywana do działalności gospodarczej – wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług tj. wynajmu.
Nie nastąpi więc w tym przypadku zmiana przeznaczenia wykorzystywania nieruchomości, a tylko taka sytuacja rodzi obowiązek korekty”.
Podobne stanowisko zawiera interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2023 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.144.2023.1.MC) oraz Interpretacja indywidualna z dnia 7 sierpnia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.386.2024.3.NS).
Zobacz także: Wycofanie nieruchomości do majątku prywatnego przedsiębiorcy a VAT
Podsumujmy
Wycofanie przez przedsiębiorcę nieruchomości wykorzystywanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego z przeznaczeniem na wynajem jest neutralne w PIT. Przez niniejszą czynność podatnik nie uzyska „(-) żadnego przysporzenia majątkowego, nastąpi wyłącznie przesunięcie tej rzeczy z majątku związanego z działalnością gospodarczą do majątku osobistego” [5] .
Z kolei na gruncie VAT, gdy nieruchomość jest wycofana z majątku firmowego podatnika, a następnie wynajmowana dla celów zarobkowych, wtedy podatnik w dalszym ciągu prowadzi działalność gospodarczą. Samo przeniesienie nieruchomości z działalności gospodarczej do najmu prywatnego nie wywołuje skutków w VAT. W tym przypadku nie ma zastosowania art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, gdyż nie następuje tutaj dostawa towaru na jego cele osobiste.
Jak wyjaśnił organ interpretacyjny:
„(-) po wycofaniu nieruchomości do majątku prywatnego będą one wykorzystywane wyłącznie na cele najmu na rzecz podmiotów trzecich, na cele prowadzenia przez nich działalności gospodarczej” [6] .
Podstawa prawna:
- Art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 6 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych
- Art. 2 pkt 6, art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1- 2, art. 8 ust. 1, art. 15 ust. 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361).
Objaśnienie:
[1] Tak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 21 sierpnia 2024 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.344.2024.2.AK).
[2] Tak Michalik T., VAT. Komentarz, Wyd. 17, Warszawa 2024 [w:] Komentarzu do art. 2 ustawy o VAT.
[3] Tak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 9 lipca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP4-3.4012.224.2024.1.D).
[4] Tak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 13 sierpnia 2024 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.258.2024.1.MAZ).
[5] Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 29 lipca 2022 r., (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.593.2022.1.MG).
[6] Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 24 kwietnia 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.133.2024.5.AK).
Stan prawny na dzień 26 listopada 2024 roku
Małgorzata Gach, Wanda Książek
https://digiartia.com/product/legal-power-law-firm-html-template/
https://digiartia.com/product/justitia-multiskin-lawyer-legal-wordpress-theme/
