Podatek tylko od wartości czynszu najmu, opłaty eksploatacyjne nie stanowią przychodu do opodatkowania

Jedną z możliwych form opodatkowania przychodów z tytułu najmu lokalu mieszkalnego czy użytkowego jest opodatkowanie na podstawie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z dnia 27 listopada 1998 r.). Jak wskazuje tytuł przedmiotowej ustawy opodatkowaniu podlega w tych przypadkach wyłącznie przychód uzyskiwany przez podatnika – bez pomniejszenia go o koszty uzyskania przychodów. Zgodnie z treścią art. 2 ust, 1a w/w ustawy „Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”. Dla korzystania z takiej możliwości opodatkowania przychodów z najmu konieczne jest zatem, aby umowy najmu nie były zawierane przez podatnika w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (wynajem prywatny). Wówczas opodatkowaniu ryczałtem podlegają otrzymane lub podstawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Opodatkowanie odnosi się zatem generalnie do kwot faktycznie wpłaconych do rąk wynajmującego lub na jego rachunek bankowy lub przekazanych mu np. w formie rzeczowej. Stawka podatku to 8,5% liczone od otrzymanego przychodu.

Ale obok czynszu najmu należnego wynajmującemu, umowy najmu określają także zwykle obowiązki najemcy w zakresie regulowania opłat eksploatacyjnych typu woda, energia elektryczna, gaz, czy też opłat za lokal na rzecz np. wspólnoty mieszkaniowej. W przypadku, w którym zgodnie z postanowieniami umowy najmu kwoty te wpłacane były także na rachunek bankowy lub do rak wynajmującego, który następnie sam regulował w/w płatności mogła pojawić się wątpliwość, czy kwoty te nie stanowią dla niego przychodu do opodatkowania.

Taką sprawą zajmował się ostatnio Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 4 lipca 2014 r. sygn. ITPB1/415-438/14/KK. W interpretacji tej organ zasadnie jednak stwierdził, że „w świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawczyni jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu, do których ponoszenia zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawczyni. W zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu Wnioskodawczyni pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a administratorem budynku. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawczyni przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawczynię za oddanie przedmiotu najmu w używanie”.

Stanowisko to uznać należy za poprawne. Wynajmujący – uzyskując od najemcy wpłatę obejmującą rozliczenie kosztów eksploatacyjnych (najkorzystniej w formie dodatkowego przelewu bankowego), nie otrzymuje przecież żadnego przychodu – przysporzenia majątkowego – skoro niezwłocznie musi przekazać otrzymane środki pieniężne na rachunek np. dostawców mediów, wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Działa on tutaj faktycznie jedynie jako pośrednik w regulowaniu tych płatności bez zwiększenia swojego stanu majątkowego.

GM.