Jak dobrze kupić nieruchomość na rynku pierwotnym?

Wielu z nas prędzej, czy później stanie przed problemem zakupu mieszkania. W niniejszym artykule chciałbym przedstawić sprawę zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czyli jak wygląda droga od znalezienia oferty dewelopera po zamieszkanie we własnym, wymarzonym M.
Jesteśmy gościem targów, przeglądamy oferty firm deweloperskich w internecie, odwiedzamy biura sprzedaży, mamy pozytywną opinię banku w sprawie kredytu i wreszcie znajdujemy ofertę spełniającą wszelkie nasze oczekiwania. Co więc należy robić dalej? Deweloper przedłoży nam do podpisania umowę przedwstępną kupna sprzedaży. Oczywiście musimy ją podpisać, inaczej mieszkanie nam przepadnie, warto jednak wcześniej wgłębić się w jej zapisy. Deweloper zazwyczaj bardzo precyzyjnie określa w niej do czego jest zobowiązany nabywca, a do czego on, jako sprzedawca. Podstawowym błędem klienta przy czytaniu takiej umowy jest skupienie się na cenie, mieszkaniu i terminach płatności, a pomijanie innych zapisów. Tymczasem to one tak naprawdę są niezwykle istotne, gdyż nakładają na nas kołnierz obowiązków, za które grożą spore konsekwencje (z rozwiązaniem umowy włącznie), podczas, gdy sprzedawca tych obowiązków ma generalnie niewiele. Warto zatem zapoznać się z karami umownymi jakie grożą nam za niewypełnienie któregokolwiek z zapisów umowy. Ważne jest także to, czy sprzedawca zastrzega sobie dokonania jakichkolwiek zmian w umowie ostatecznej względem pierwotnej, żeby nie okazało się, że umowa przedwstępna sobie, a akt notarialny sobie – a my wyraziliśmy na to zgodę!

Czy możemy poprosić o sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego (umowy przyrzeczonej)? Oczywiście, że możemy. A nawet powinniśmy! Z odpowiedzi sprzedawcy na tak zadane pytanie będziemy mogli się dowiedzieć, czy sytuacja prawna działki, na której stoi nasze mieszkanie jest klarowna. Jeśli sprzedawca zacznie nas zwodzić, albo będzie chciał uniemożliwić podpisanie takiej umowy, wówczas lepiej będzie jeśli poszukamy sobie innego dewelopera. Szkoda naszych nerwów na późniejsze szarpanie się ze sprzedawcą, który zatrudni do reprezentowania swoich racji najlepszych prawników, a my zostaniemy na lodzie – z mieszkaniem, ale bez prawa własności. Jeżeli sprzedawca powie, że z podpisaniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nie będzie problemu, wówczas upierać się na sporządzenie takiej umowy nie musimy. Jest to tylko zabezpieczenie dla nas, że dziura w ziemi, tudzież bryła z materiałów budowlanych będzie naszym mieszkaniem i my staniemy się jego właścicielem.

Powierzchnia użytkowa, czy całkowita?
Początkiem procedury przejmowania lokalu jest odbiór mieszkania od wykonawcy, wówczas inspektor nadzoru budowlanego dokonuje także pomiarów powykonawczych, co oznacza, że nasze mieszkanie będzie liczyło sobie taką powierzchnię, jaka zostanie wyliczona właśnie wtedy. Tutaj ważne wyszczególnienie. Musimy wiedzieć, że kupując mieszkanie płacimy za powierzchnię całkowitą, czyli bryłę lokalu liczoną po podłodze. W rzeczywistości mieszkać będziemy jednak w mieszkaniu o mniejszym metrażu. Dlaczego? Otóż deweloper sprzedaje mieszkanie według powierzchni całkowitej, gdyż w wypadku sprzedaży mieszkań według powierzchni użytkowej (czyli realnej, jaką wykorzystujemy na co dzień) nie bylibyśmy właścicielami ścian, przyłączy, szachtów etc. Dlatego śledząc rzuty mieszkań nie dziwmy się, że dodając powierzchnię poszczególnych części składowych lokalu nie będzie nam się zgadzała powierzchnia łączna podana w rzucie mieszkania, jaka zostanie tam podana. Wynika to właśnie z różnicy pomiędzy powierzchnią całkowitą, a użytkową. Niektórzy deweloperzy zastrzegają sobie w umowie jak wielkie mogą być zmiany w stosunku do podanej w umowie przedwstępnej powierzchni. Różnica z tym związana jest później regulowana w rozliczeniach.

Czy sprzedawca daje nam coś jeszcze oprócz umowy przedwstępnej?
Nie ma takiego obowiązku, ale w dobrym obyczaju leży dołączenie do umowy w formie załączników wypisu z Krajowego Rejestru Sądowego dewelopera, wypis z Księgi Wieczystej działki na którym jest prowadzona inwestycja, pozwolenie na budowę i decyzję zatwierdzającą projekt budowlany. Bank może także wymagać od nas zgody na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu oraz oświadczenie inwestora zastępczego, czego wypisania deweloper odmówić nie ma możliwości. Jeżeli będzie nas zwodził może to oznaczać, że najwyraźniej próbuje nabić nas w butelkę, albo, że pracują tam niekompetentne osoby.

Co po podpisaniu umowy przedwstępnej?
Po podpisaniu umowy przedwstępnej nie pozostaje nam nic innego, jak oczekiwać na moment ukończenia inwestycji. Większość deweloperów działa w ten sposób, że główną transzę należności każe sobie przelewać właśnie po wybudowaniu. Gdy już umówimy się względem terminu przekazania nam mieszkania, to dopilnujmy, czy przyszła do nas faktura za wpłatę głównej raty. Po odbiorze kluczy odbieramy swoje wymarzone M i od razu możemy zgłosić uchybienia, a sprzedawca nie ma prawa ich nie uwzględnić. Od daty przekazania nam mieszkania płacimy także czynsz. Zakładając, że wszystko jest w porządku – jeżeli jest to mieszkanie w standardzie deweloperskim – sprzedawca wyznacza nam najczęściej czas, jaki mamy na wykończenie mieszkania. Jest to termin obligatoryjny, którego niedotrzymanie wiązać się może z poważnymi konsekwencjami z rozwiązaniem umowy włącznie. Wyznaczenie daty wykończenia lokalu (nie musi to oznaczać wykończenie całego mieszkania, ale np. jego części) jest konieczne, ponieważ zdarzają się klienci, którzy nie stosują się do tych poleceń przez co cierpią pozostali lokatorzy. Następnie sprzedawca odbiera od nas mieszkanie. Kiedy nastąpi odbiór wszystkich mieszkań jest sporządzany protokół zdawczo-odbiorczy. Dlatego tak ważne jest wykończenie wszystkich mieszkań, ponieważ dopiero taki fakt umożliwi sporządzenie takiego dokumentu. Protokół zdawczo-odbiorczy umożliwia występowanie o dokument o samodzielności i zezwolenie na użytkowanie. Tutaj musimy liczyć na łaskawość urzędników z Urzędu Miejskiego, gdyż wyżej wymienione dokumenty uzyskuje się właśnie w tym urzędzie. Zwyczajowo wydanie takich zezwoleń trwa około 30 dni. I dopiero mając je w ręku możemy się w swoim mieszkaniu zameldować i poczynić starania – jeśli dotąd tego nie zrobiliśmy- o zawarcie umowy przyrzeczonej. Zawierając umowę przyrzeczoną stajemy się właścicielami swojego mieszkania. Ostatni krok to wpis do Księgi Wieczystej i w tej sytuacji również musimy liczyć, że sprawę da się załatwić jak najszybciej (co wcale nie jest takie oczywiste znając tempo pracy naszych urzędów).
Konkludując droga od znalezienia oferty do zamieszkania w nim i zostania jego właścicielem jest kręta i wyboista. Mam nadzieję, że dzięki niniejszemu artykułowi będziecie wiedzieć więcej, jak przebiega cały proces kupna i jak długo będzie trzeba czekać na własne M. Nie stanie się to od razu, ale taka procedura zakupu na rynku pierwotnym jest niestety koniecznością. Pamiętajmy, że na samym początku zawsze warto odwiedzić fora internetowe, gdzie internauci wypowiadają się o danym deweloperze. Dzięki temu będziemy lepiej przygotowani w rozmowie ze sprzedawcą, a zadając mu niewygodne pytania na temat jego firmy wysondujemy, czy to z czym zapoznaliśmy się w sieci jest prawdą, czy też krecią robotą konkurencji. Przy podpisaniu umowy przedwstępnej zawsze warto zapytać o umowę w formie aktu notarialnego – owszem będzie to dodatkowy koszt, ale będziemy mieli przynajmniej pewność, że mieszkanie, które się buduję będzie nasze. A później zaczyna się okres, w którym sprawy biegną swoim urzędowym tokiem, na które niestety jesteśmy skazani, a na które wpływ mamy minimalny.