Współwłasność nieruchomości – czynności współwłaścicieli

Nieruchomość, jak każda rzecz, może być przedmiotem własności kilku osób. Z uwagi na wielość osób, którym przysługuje prawo własności do tej samej nieruchomości relacja panująca między tymi podmiotami określana jest jako współwłasność. Przyczyną powstania współwłasności nieruchomości mogą być między innymi takie zdarzenia prawne: nabycie nieruchomości przez dwie lub więcej osób, przeniesienie w drodze darowizny udziału we własności nieruchomości czy też nabycie nieruchomości w drodze spadku wraz z innymi spadkobiercami.

Współwłasność nieruchomości ze swej istoty może rodzić konflikty między współwłaścicielami, zaś samo jej istnienie jest postrzegane przez orzecznictwo sądowe jako stan niepożądany. Brak zgodności między współwłaścicielami może być rozwiązany poprzez zastosowanie rozwiązań kodeksowych, w zależności od wielkości udziału przysługującego każdemu ze współwłaścicieli, liczby współwłaścicieli, ale przede wszystkim od tego czy sporna czynność przekracza zakres zwykłego zarządu czy też mieści się w ramach zwykłego zarządu.

Czynność zwykłego zarządu

W przypadku, gdy czynność dotycząca nieruchomości mieści się w ramach zwykłego zarządu, wówczas dla jej wykonania niezbędna jest zgoda większości współwłaścicieli, gdzie większość współwłaścicieli oblicz się według wielkości udziałów, a nie liczby współwłaścicieli głosujących za określonym rozstrzygnięciem.

Przykład:

Anna K., Adam N. oraz Andrzej M. posiadają po 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem. Andrzej M. zamierza uzupełnić ubytki w tynku ścian. Zgodę na te działania wyraża Anna K., lecz nie wyraża jej Adam N. Czynność może być jednak wykonana, gdyż za dokonaniem czynności jest większość współwłaścicieli (2/3 współwłaścicieli jest za dokonaniem czynności, 1/3 przeciwko).

W razie braku zgody większości współwłaścicieli na dokonanie czynności zwykłego zarządu, jej dokonanie może być możliwe wyłącznie poprzez uzyskanie upoważnienia sądowego, którego żądać może każdy ze współwłaścicieli.

Przykład:

Anna K., Adam N. oraz Andrzej M. posiadają po 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem. Andrzej M. zamierza uzupełnić ubytki w tynku ścian. Zgody na działania Andrzeja M. nie wyraża żaden pozostały współwłaściciel. Czynność może być wykonana, wyłącznie po uzyskaniu przez Andrzeja M. upoważnienia sądowego.

W szczególnie trudnej sytuacji znajdują się współwłaściciele posiadający po 50% udziału we współwłasności. W przypadku konfliktu między współwłaścicielami dokonanie jakiejkolwiek czynności zwykłego zarządu wymaga każdorazowego upoważnienia sądowego.

Czynność zwykłego zarządu nie została zdefiniowana, dlatego w praktyce wywołuje wiele trudności interpretacyjnych. Przyjęło się jednak, że dotyczy ona działań i zachowań mających na celu zachowanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku. Niemniej konkretne przypisanie danej czynności do czynności zwykłego zarządu wymaga analizy jej zakresu, celu i skutków dla nieruchomości.

Czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu

Wszelkie czynności, których nie da się zakwalifikować jako czynność zwykłego zarządu traktowane są jako czynności ten zarząd przekraczające. Dla dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd zawsze potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W sytuacji braku zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Przykład:

Anna K., Adam N. oraz Andrzej M. posiadają po 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem. Andrzej M. zamierza dobudować nowy komin wentylacyjny. Zgodę na działania Andrzeja M. wyraża wyłącznie Adam N.. Dobudowa komina może być wykonana wyłącznie po uzyskaniu zgody wyrażonej przez sąd, jeżeli wniosek złożą Andrzej M. i Adam N., albowiem łącznie ich udziały wynoszą ponad połowę.

Podobnie jak w przypadku czynności zwykłego zarządu, dwóch współwłaścicieli posiadających równy udział we współwłasności nie jest w stanie dokonać czynności przekraczającej zwykły zarząd bez rozstrzygnięcia sądu, jeżeli tylko jeden ze współwłaściciel jest przeciwny czynności drugiego z nich.

Rozporządzenie nieruchomością lub udziałem we współwłasności

Każdy współwłaściciel może dysponować nieruchomością, jednakże jej zbycie lub obciążenie ma charakter czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, dlatego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Przykład:

Anna K., Adam N. oraz Andrzej M. posiadają po 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem. Adam N. chciałby sprzedać całą nieruchomość. Nieruchomość może zostać zbyta wyłącznie po uzyskaniu zgody pozostałych współwłaścicieli.

Inaczej unormowana jest możliwość zbycia udziału w prawie współwłasności. Zgodnie z prawem każdy współwłaściciel może rozporządzać własnym udziałem we współwłasności bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Przykład:

Anna K., Adam N. oraz Andrzej M. posiadają po 1/3 udziału w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem. Anna K. zamierza darować swój udział na podstawie umowy darowizny Adamowi N. Dla dokonania tej czynności Anna K. nie potrzebuje zgody Andrzeja M.

W sytuacjach konfliktów między współwłaścicielami regulacja Kodeksu cywilnego dotycząca zgody na podjęcie konkretnych czynności sprawia, iż większość działań nie może ostać się bez ingerencji sądu. Rozstrzygnięcia sądu stanowią rozwiązanie problemu zgody na dokonanie czynności, lecz zawsze odnoszą się do konkretnej sytuacji i nie mogą mieć zastosowania do sporów między współwłaścicielami w przyszłości. Kompleksowym rozwiązaniem problemu może być zniesienie współwłasności lub w pewnych przypadkach co najmniej ustanowienie zarządcy bądź podział rzeczy quad usum.