Artykuł wyjaśnia wątpliwości kupujących nieruchomość od spadkobiercy osoby zmarłej.
Sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości
Osoba, która zamierza kupić mieszkanie powinna wcześniej sprawdzić prowadzoną dla niej księgę wieczystą. Jest to ogólnodostępny bezpłatny rejestr publiczny który odzwierciedla aktualny stan prawny określonej nieruchomości.
W uzasadnieniu postanowienia z dnia 16 lutego 2012 r. (sygn. akt IV CSK 272/11) Sąd Najwyższy wyjaśnił:
„Stan prawny nieruchomości rozumieć należy jako stan praw do niej. Prawa odnoszące się do nieruchomości ujęte są w działach II – IV księgi wieczystej. Nie można jednak ustalić ich pełnej treści bez uwzględnienia opisu nieruchomości zawartego w dziale I. Opis ten określa cechy fizyczne nieruchomości, które identyfikują i umieszczają nieruchomość w przestrzeni. (…)”.
Najważniejsze są wpisy w Dziale II – Własność. Po zapoznaniu się z tym działem będzie już wiadome, kto jest właścicielem nieruchomości i na jakiej podstawie została nabyta.
Z Działu III – Prawa, roszczenia i ograniczenia można się dowiedzieć, czy przykładowo nieruchomość jest obciążona prawem najmu lub dzierżawy albo prawem dożywocia (art. 908, art. 910 k.c.). Natomiast do Działu IV – Hipoteka wpisywane są hipoteki, które obciążają nieruchomość ( art. 65, art. 67- 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Mogą one wynikać z zawartych umów kredytowych lub stanowić jeden ze sposobów egzekucji z nieruchomości.
Przeczytaj także:
- Księgi wieczyste – dlaczego są tak ważne i co się w nich ujawnia?
- Prawa ujawniane w księdze wieczystej
Gdzie można przeglądać księgi wieczyste?
Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może bezpłatnie przeglądać księgę wieczystą (poza jej aktami) w sekretariacie wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego albo za pośrednictwem elektronicznej przeglądarki ksiąg wieczystych.
Czy spadkobierca mogą sprzedać nieruchomość, jeżeli jej właścicielem w księdze wieczystej pozostaje osoba zmarła?
Nieruchomość otrzymana w spadku powinna być zaktualizowana w prowadzonej dla niej księdze wieczystej. W dziale II księgi wieczystej ujawnia się wtedy jej nowego właściciela – spadkobiercę. Jeżeli w księdze wieczystej właścicielem nieruchomości pozostaje nadal osoba zmarła, wtedy spadkobierca może ją sprzedać, jeżeli wykaże u notariusza prawo do tejże nieruchomości. Powyższe wynika z dyspozycji zawartej w art. 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece [1]:
„Wpis może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami”.
O jakie dokumenty chodzi?
W świetle art. 1027 Kodeksu cywilnego względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.
W piśmiennictwie podkreślono:
„Uprawnionym do żądania wpisu siebie jako właściciela w dziale II księgi wieczystej jest spadkobierca zmarłego właściciela nieruchomości ujawnionego w księdze. Dokumentem, na podstawie którego można dokonać wpisu, jest prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. W wypadku gdy było przeprowadzone postępowanie o dział spadku, dodatkowym koniecznym dokumentem będzie postanowienie sądu o dziale spadku [2].
Ważne!
„Brak uzyskania przez spadkobierców odpowiednich dokumentów legitymujących ich prawa do spadku uniemożliwia im dokonanie wpisów do księgi wieczystej nabytych przez nich praw do nieruchomości (por. art. 34 KWU w zw. z art. 1027 KC)” [3].
Podsumujmy …
Spadkobierca powinien niezwłocznie zaktualizować dział II księgi wieczystej. Osoby zmarłe nie powinny być w niej ujawniane jako właściciele. Brak aktualizacji księgi wieczystej zagrożony jest karą grzywny w wysokości od 500 do 10.000 zł (art. 36 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).
Podstawa prawna:
- Art. 34 , art. 35 ust. 1, art. 36 ust. 4 , art. 36(4) ust. 6 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)
- Art. 1027 Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U z 2020 r. poz. 1740)
Objaśnienie:
[1] ustawa o księgach wieczystych i hipotece : Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)
[2] Heropolitańska I. (red.) , Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, 2021,wyd. 5, źródło: Legalis)
[3] Osajda K., Borysiak W. (red.) Kodeks cywilny, Komentarz, 2022, wyd. 30, źródło: Legalis)
Stan prawny na dzień 1 lipca 2022 r.
Małgorzata Gach, Wanda Książek
Kancelaria Radcy Prawnego Małgorzata Gach
