Strona główna Aktualności Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej – jakie skutki podatkowe

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej – jakie skutki podatkowe

30
PODZIEL SIĘ

Image by freepik

Dwa odrębne źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej 

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) ustawodawca podaje dwa odrębne źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

W świetle art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Drugim osobnym źródłem przychodów podanym w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej tzn. nie jest przedmiotem działalności gospodarczej  i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ważne!

Ustalenie właściwego źródła pochodu:

„(…) ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła (nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego)” – wyjaśnia organ skarbowy w interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 17 lutego 2022 r. (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.1090.2021.3.DJ).

W art. 10 ust. 3 ustawy o PIT  prawodawca wskazuje, że przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Zasady ustalania przychodów z działalności gospodarczej

W art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o PIT ustawodawca podaje, ze przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej. Powyższy przepis prawny stosuje  się z zastrzeżeniem ust. 2c.

Jak wyjaśnia organ skarbowy:

„(…) regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r. objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, (…) niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej” – tak interpretacja indywidualna z dnia 5 października 2022 r. (sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.539.2022.4.MZ).

Stosownie do art. 14 ust. 2c ustawy o PIT do przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej nie  zalicza się: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Co to oznacza?

Z podanych  wyżej przepisów  wynika, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej nie jest przychodem z tej  działalności. Należy go rozliczyć poza działalnością gospodarczą jako odpłatne zbycie nieruchomości prywatnej. Będzie to wtedy odrębne źródło przychodów.

W interpretacji indywidualnej  wydanej w dniu  8 marca 2022 r.  (sygn.: 0112-KDIL2-1.4011.1116.2021.2.DJ) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS)  wyjaśnił  że art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT:

„(…) formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu” [1] .

Istotne!

Organ skarbowy  wyjaśnia:

„(…) aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

  • nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
  • nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych)”  [2]

Kiedy sprzedaż nieruchomości  mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej będzie przychodem z działalności gospodarczej – pogląd w orzecznictwie

Definicja działalności gospodarczej znajduje się w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Z jego treści wynika, że działalnością gospodarczą jest działalność zarobkowa prowadzona „(…) we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły (…)”. Przykładowo sprzedaż nieruchomości mieszkalnych  będzie przychodem z działalności gospodarczej wtedy, gdy przedsiębiorca  będzie zajmował się obrotem nieruchomościami.

W wyroku z dnia 3 kwietnia 2020 r.(sygn. akt I ACa 622/18, Legalis nr 2449970) SA w Warszawie podniósł, że:

„(…) Jeżeli więc wynajem ma cechy działalności gospodarczej, to przychody z tego tytułu są przychodami z działalności gospodarczej, choćby nawet przychody uzyskiwane w następstwie tych działań dawały się zaliczyć do innych źródeł przychodu, gdyby nie owe cechy kwalifikacyjne”.

Przykładowo sprzedaż nieruchomości mieszkalnych będzie przychodem z działalności gospodarczej wtedy, gdy przedsiębiorca  prowadzi obrót nieruchomościami.

„Jeżeli zatem działalność polegająca na nabywaniu i zbywaniu nieruchomości jest nastawiona na osiągnięcie zysku, ma charakter powtarzalny, nieruchomości są przygotowywane do sprzedaży w celu zwiększenia ich wartości, to uznać ją należy za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej. To zaś wyłącza możliwość zaliczenia uzyskanych z niej przychodów do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a PDOFizU”  – tak uważa WSA w  Gdańsku w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 marca 2023 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I SA/Gd 84/23, publ. Legalis nr 2907600.

Kiedy sprzedaż nieruchomości  mieszkalnej  wykorzystywanej w działalności gospodarczej będzie opodatkowana – stanowisko organu skarbowego

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (lata podatkowe) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób  fizycznych [3] .

Potwierdza to interpretacja indywidualna z dnia 28 czerwca 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.360.2024.2.SR). Dyrektor KIS stwierdził, że:

„(…) przychód uzyskany ze sprzedaży w styczniu 2021 r. oraz w marcu 2024 r. lokali mieszkalnych nabytych w drodze darowizny w maju 2018 r. (…) nie stanowi oraz nie będzie stanowić przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

Jednocześnie wskazać należy, że dokonana w styczniu 2021 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego, który nabyła Pan w drodze darowizny w maju 2018 r., stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, ponieważ sprzedaż została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie”.

Tożsamy pogląd wynika z interpretacji indywidualnej : wydanej w dniu 13 lutego 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.737.2023.2.SR) oraz z dnia 26 lutego 2020 r.  (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.98.2020.1.AM).

Stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Ważne!

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy  o PIT podatnik środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej podatnik może przeznaczyć na realizację własnego celu mieszkaniowego (ulga mieszkaniowa). W takiej sytuacji nie płaci podatku dochodowego.

Na ten temat pisałyśmy w artykułach:

Kiedy sprzedaż nieruchomości  mieszkalnej  wykorzystywanej w działalności gospodarczej nie będzie opodatkowana – stanowisko organu skarbowego

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą dokonana po upływie  pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta lub wybudowana będzie neutralna podatkowo, czyli nie będzie źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu.

Przykłady z ostatnio  wydanych interpretacji indywidualnych:

1. Z informacji podanych we wniosku wynika, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatniczka  wynajmowała „(…) dwa lokale mieszkalne (Lokal 1 i Lokal 2). Dochody z tej działalności były opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych (…)” . Lokal 1 był otrzymany w darowiźnie w 2013 r. i wynajmowany w latach 2016-2021. W grudniu 2017 r. Wnioskodawczyni zakupiła Lokal nr 2, który także wynajmowała od 2018 r. do końca listopada 2021 r. Podatniczka chce sprzedać w przyszłości obie nieruchomości mieszkalne.

Podatniczka zapytała organ interpretacyjny: Czy planowana sprzedaż Lokalu 1 i Lokalu 2 będzie skutkować powstaniem po Pani stronie przychodu opodatkowanego podatkiem dochodowym od osób fizycznych? Zdaniem organu  skarbowego:

„Planowana sprzedaż Lokali nie nastąpi w (…) okolicznościach charakterystycznych dla działalności gospodarczej”, ponieważ „ (…) przedmiotowe Lokale nie zostały nabyte w celu ich dalszej odprzedaży, ale w celu ich wynajęcia – i faktycznie były przez wiele lat przez Panią wynajmowane. (…) Wobec faktu, że lokale mieszkalne nabyła Pani odpowiednio w 2013 r. i w 2017 r., to planowana sprzedaż tych lokali nastąpi po upływie pięcioletniego okresu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia. Zatem (…) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”. Powyższe wynika z interpretacji indywidualnej wydanej w dniu 27 czerwca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.433.2024.1.MT).

2. We wrześniu 2012 r. Wnioskodawca nabył działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Do dnia 1 lipca 2023 r. 50% budynku wykorzystywał do celów mieszkaniowych, a  pozostałe 50% do celów prowadzenia działalności gospodarczej – wynajem pokoi. Następnie podatnik wycofał część budynku z ewidencji środków trwałych do majątku prywatnego. W przyszłości planowana jest jego sprzedaż na rynku lokalnym.  Innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży podatnik nie posiada.

Wnioskodawca uważa, że nie powinien:

„zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, gdyż od zakupu ww. nieruchomości minęło ponad 5 lat”. Dyrektor KIS uznał stanowisko podatnika za prawidłowe. Wyjaśnił , że „Sprzedaż budynku mieszkalnego w części wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej nie będzie skutkowała powstaniem po Pana stronie przychodu z działalności gospodarczej z uwagi na treść art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…). Tym samym sprzedaż opisanej nieruchomości nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabył Pan tę nieruchomość” – tak interpretacja  indywidualna z dnia 8 marca 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.1012.2023.6.BM).

Podsumujmy

Przychodem z działalności gospodarczej są kwoty z odpłatnego zbycia środków trwałych. Wyjątek stanowi sprzedaż budynku mieszkalnego wykorzystywanego na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c ustawy o PIT). W takim przypadku przychód uzyskany  z odpłatnego zbycia nie będzie  przychodem z działalności gospodarczej  tylko z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej  (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Podstawa prawna:

Art. 10 ust. 1 pkt 3, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i b ,  art. 14 ust. 2 pkt 1, art. 14 ust. 2c , art. 21 ust. 1 pkt 131 , art. 21 ust. 25 , art. 30e ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 226).

Objaśnienie:

[1] Tożsamy pogląd wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej  z dnia 17 czerwca 2024 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.415.2024.1.JS) (dostęp 7 sierpnia 2024 r.).

 [2] Tak wynika z interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 19 lipca 2024 r. (sygn. 0112-KDSL1-1.4011.291.2024.2.MJ) oraz w dniu 16 maja 2024 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.245.2024.2.MG) (dostęp w dniu 7 sierpnia 2024 r.

[3] Tak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stan prawny na dzień 20 sierpnia 2024 r.

Małgorzata Gach, Wanda Książek