Jak zabezpieczyć interesy wierzyciela hipotecznego?

Ustawodawca zadbał o to, aby interesy wierzyciela hipotecznego były chronione przed niekorzystnymi dla niego działaniami właściciela nieruchomości lub osób trzecich (np. dzierżawcy, najemcy, użytkownika). Bardzo ważne jest przy tym, iż uprawnienia wierzyciela do ochrony przedmiotu zabezpieczenia powstają już w chwili pojawienia się zagrożenia bezpieczeństwa hipoteki, a nie dopiero w sytuacji, kiedy wartość nieruchomości już ulegnie zmniejszeniu.

Wierzyciel hipoteczny może żądać zaniechania działań – właściciela nieruchomości lub osób trzecich -wpływających na nieruchomość, które mogą pociągać za sobą zmniejszenie wartości nieruchomości
w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki. Jest to o tyle istotne, iż powoduje to obniżenie ryzyka pomniejszenia wartości nieruchomości.

Jednakże, jeżeli doszło już do sytuacji zagrażającej bezpieczeństwu hipoteki wierzyciel hipoteczny powinien przeciwstawić się takim działaniom i wyznaczyć właścicielowi nieruchomości odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego lub wyznaczyć mu odpowiedni termin do ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, wierzyciel hipoteczny może wystąpić z roszczeniem o zaniechanie takich działań lub zażądać niezwłocznego zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.

Ponadto, w przypadku gdy zmniejszenie wartości nieruchomości naruszające bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na skutek okoliczności, za które właściciel nie odpowiada, hipoteka obejmuje przysługujące właścicielowi roszczenie o naprawienie szkody. Zatem, wierzycielowi hipotecznemu, posiadającemu zabezpieczenie swoich należności w hipotece przysługuje roszczenie o naprawienie szkody wywołanej takim zdarzeniem. Wówczas, wierzyciel posiada uprawnienia właściciela i może dochodzić należnego właścicielowi odszkodowania. Dodatkowo, należy zwrócić uwagę na art. 458 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 roku, poz. 16, nr 93 ze zm.), zgodnie z którym „jeżeli dłużnik stał się niewypłacalny albo jeżeli wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, zabezpieczenie wierzytelności uległo znacznemu zmniejszeniu, wierzyciel może żądać spełnienia świadczenia bez względu na zastrzeżony termin”. Na warunkach wskazanych w cytowanym przepisie, wierzyciel hipoteczny może zatem żądać od dłużnika przedterminowej spłaty długu.

W celu ochrony zabezpieczenia wierzytelności, wierzyciel hipoteczny powinien wymagać, aby dłużnik ubezpieczył nieruchomość. W następnej kolejności, wierzyciel hipoteczny powinien żądać cesji praw
z umowy ubezpieczeniowej lub powiadomienia przez dłużnika, zakładu ubezpieczeń o obciążeniu nieruchomości hipoteką. W sytuacji ubezpieczenia nieruchomości obciążonej hipoteką, zakład ubezpieczeń po pierwsze może – bez zgody wierzyciela hipotecznego – zapłacić ubezpieczającemu odszkodowanie w celu pokrycia poniesionych przez niego wydatków na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. Niemniej jednak, jeżeli ubezpieczający nie zamierza lub z jakichkolwiek powodów nie może przywrócić nieruchomości do stanu poprzedniego, wypłata odszkodowania uzależniona jest od zgody wierzyciela hipotecznego. Ponadto, ubezpieczający nie może bez zgody wierzyciela hipotecznego zapłacić odszkodowania ubezpieczającemu na inne cele niż przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego. Zatem, wyżej wskazane uprawnienia będą przysługiwały wierzycielowi hipotecznemu tylko w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości będzie uprawiony do otrzymania odszkodowania.

Autor: Agnieszka Adach, prawnik w Kancelarii STOPCZYK & MIKULSKI