Jak skutecznie ustanowić hipotekę zwykłą?

Źródłem powstania hipoteki jest umowa zawarta pomiędzy wierzycielem hipotecznym, a właścicielem nieruchomości. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r., poz. 124, nr 1361 ze zm.) („UKWiH”) nie określa wymagań, jakie powinna spełniać taka umowa. Zatem, do umowy o ustanowienie hipoteki, stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

Stroną umowy jest właściciel nieruchomości, niezależnie od tego czy jest on dłużnikiem osobistym wierzyciela hipotecznego czy osobą trzecią. Z UKWiH wynika, iż hipoteką może być obciążona każda nieruchomość, niezależnie od tego kto jest jej właścicielem. Dopuszczalne jest zatem ustanowienie hipoteki na nieruchomości, stanowiącej własność jednej lub kilku osób fizycznych oraz osoby prawnej, w tym również Skarbu Państwa. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych ustanowienie hipoteki obciążającej całą nieruchomość wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku „braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli” (art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz. U. z 1964 r., poz. 16, nr 93 ze zm.) („KC”). Natomiast w sytuacji, kiedy hipoteka ma zabezpieczać tylko udział w nieruchomości współwłaściciela nie jest wymagana zgoda pozostałych współwłaścicieli. W sytuacji, kiedy obciążona nieruchomość jest przedmiotem spadku przypadającego kilku spadkobiercom, stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, czyli spadkobierca może obciążyć hipoteką swój udział w nieruchomości, ale musi uzyskać zgodę pozostałych współspadkobierców.
Jeżeli nieruchomość stanowi małżeńską współwłasność majątkową to wymaga się zgody drugiego małżonka, w formie aktu notarialnego.

Drugą stroną umowy o ustanowienie hipoteki może być wierzyciel, którego wierzytelność ma zostać zabezpieczona. Zgodnie z art. 393 KC ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia cudzego długu przez osobę trzecią nie może nastąpić w drodze umowy zawartej na osobę trzecią z dłużnikiem na rzecz wierzyciela.

Hipotekę w imieniu mocodawcy może ustanowić pełnomocnik. W sytuacji, kiedy obciążenie nieruchomości hipoteką przekracza granice zwykłego zarządu, pełnomocnictwo musi być albo pełnomocnictwem rodzajowym do ustanowienia hipoteki na konkretnej nieruchomości, należącej do mocodawcy, albo pełnomocnictwem rodzajowym do ustanowienia oznaczonej hipoteki.

Ponadto, UKWiH nie zawiera przepisów dotyczących formy umowy ustanawiającej hipotekę. Zatem, również w tej kwestii stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Zgodnie z art. 158 zd. 1 KC „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”. Jednakże, zgodnie z art. 245 § 2 zd. 2 KC przy ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego „forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia”. W związku z powyższym, należy poprzeć poglądy doktryny, zgodnie z którym wola wierzyciela hipotecznego może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny.

W umowie o ustanowienie hipoteki powinny zostać określone co najmniej: strony umowy, rodzaj hipoteki, oznaczoną sumę hipoteki, oznaczoną wierzytelności hipoteczną, przedmiot hipotek, numer księgi wieczystej, w której dany przedmiot jest ujawniony. Strony umowy mogą wprowadzić również dodatkowe postanowienia, w zależności od zamierzonych celów. Przede wszystkim dopuszczalne jest zastrzeżenie warunku lub terminu. Należy bowiem zauważyć, iż warunkowy bądź terminowy charakter może mieć zarówno hipoteka jak i zabezpieczona wierzytelność, a zastrzeżenia te są od siebie zależne, bowiem hipoteka może być zawisła od innego warunku bądź terminu niż zabezpieczona wierzytelność. Ponadto, hipoteka zabezpiecza także roszczenia o odsetki nieprzedawnione oraz o przyznane koszty postępowania. Jeżeli w umowie o ustanowienie hipoteki nie będzie wzmianki o wysokości odsetek to hipoteka zabezpieczy odsetki w wysokości ustawowej. Dotyczy to zarówno odsetek za opóźnienie, jak i odsetek kapitałowych. Zatem, jeżeli strony umowy chcą, aby hipoteka zabezpieczała roszczenia o odsetki o innej wysokości – powinny określić w umowie stopę odsetek.

Jeżeli umowa o ustanowienie hipoteki jest zawierana w wykonaniu umowy przedwstępnej, nieobowiązkowym, aczkolwiek pożądanym, elementem umowy jest wzmianka o umowie przedwstępnej. Powołanie się w umowie o ustanowienie hipoteki na umowę przedwstępną umożliwia przypisanie hipotece pierwszeństwa określonego przez chwilę złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej roszczenia z umowy przedwstępnej.

Odnosząc się z kolei do niedopuszczalnych postanowień umowy, należy zauważyć, iż z uwagi na bezpieczeństwo swoich interesów finansowych wierzyciele dążą do ograniczenia swobody rozporządzenia prawem własności obciążonej nieruchomości, chcąc ograniczyć swobodę właściciela nieruchomości w rozporządzaniu swoim prawem. Między innymi z tej przyczyny, ustawodawca zastrzegł, iż w umowie o ustanowienie hipoteki niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Drugie ograniczenie w zakresie treści umowy o ustanowienie hipoteki, wynika z art. 75 UKWiH, który stanowi, iż „zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny”. Z przedmiotowego przepisu wywnioskować należy, iż jeżeli dłużnik nie wykonuje należnego świadczenia pieniężnego, wówczas wierzyciel hipoteczny realizuje swoje uprawnienia na podstawie przepisów, dotyczących postępowania egzekucyjnego. Niedopuszczalne jest umowne ustanowienie pozaegzekucyjnego sposobu zaspokojenia się wierzyciela hipotecznego z nieruchomości. Kolejnym niedozwolonym postanowieniem umowy o ustanowienie hipoteki jest wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej, która określałaby wysokość hipoteki według innego niż pieniądz miernika wartości. Ponadto, za niedozwolone traktuje się postanowienia umowy, wyłączające z zakresu obciążenia hipoteką rzeczy, które stanowią przynależność nieruchomości.

Zawarcie umowy jest warunkiem koniecznym do ustanowienia hipoteki, ale nie jedynym, bowiem do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Hipoteka nie może powstać bez wpisu do księgi wieczystej. Zatem, hipoteka powstaje w wyniku co najmniej dwóch czynności prawych, które obejmuje umowę o ustanowienie hipoteki oraz wpis do księgi wieczystej. Hipoteka nie powstanie, jeżeli wyżej wymienione czynności nie zostaną spełnione łącznie. Zasadą jest, iż hipoteka powstaje z chwilą wpisu, jednakże zgodnie z art. 29 UKWiH, hipoteka obciąża nieruchomości z mocą wsteczną, tj. od chwili wpływu wniosku o dokonanie wpisu. Niewątpliwie ważna jest zatem kolejność wniosków, która decyduje o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych. O pierwszeństwie wniosku rozstrzyga godzina i minuta, w której wniosek wpłynął do sądu. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 23 października 1996 r., sygn. akt I CKU 14/96, wnioski, które wpłynęły w tej samej chwili, uznaje się za złożone równocześnie, a hipoteki wpisane na podstawie tychże wniosków mają równe pierwszeństwo. Jeżeli, kilka hipotek obciąża tę samą nieruchomość, hipoteka powstała później nie może być wykonywana z uszczerbkiem dla hipoteki powstałej wcześniej. Ponadto, o pierwszeństwie hipotek wpisanych do księgi wieczystej decyduje chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu.
W celu wpisania hipoteki do księgi wieczystej konieczne jest złożenie do właściwego – dla miejsca położenia nieruchomości – sądu rejonowego wniosku. Składany wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej jest pismem procesowym i jak każde pismo musi spełniać wymogi formalne. Ustawodawca określa obligatoryjne elementy wniosku, które należy w nim określić, tj.: sąd, rodzaj pisma, numer księgi wieczystej dla nieruchomości, wierzyciel, właściciel nieruchomości, ewentualnie uczestnik, wysokość hipoteki, rodzaj hipoteki, a także żądanie wpisu hipoteki. Należy zaznaczyć, iż do wniosku konieczne jest również załączenie umowy o ustanowienie hipoteki.

Sąd rozpatruje wnioski, według przepisów o postępowaniu nieprocesowym. Oznacza to, iż strony umowy o ustanowienie hipoteki, nie biorą w nim udziału, a o rozstrzygnięciach dowiadują się po doręczeniu im orzeczenia o wpisie. O dokonaniu wpisu do hipoteki zawiadamiany jest wnioskodawca oraz osoby, na których rzecz wpis nastąpił, a także osoby, których prawa zostały dotknięte wpisem. Po doręczeniu zawiadomienia o wpisie hipoteki strony umowy powinny zwrócić szczególną czy wszystkie dane i informacje są prawidłowe. W przypadku jakichkolwiek niezgodności, w terminie dwóch tygodni od doręczenia, strony umowy mogą zaskarżyć postanowienie o wpisie.

Autor: Agnieszka Adach, prawnik w Kancelarii STOPCZYK & MIKULSKI