Kiedy wygasa hipoteka?

W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, iż podstawową przyczyną wygaśnięcia hipoteki jest wygaśnięcie wierzytelności, którą hipoteka zabezpiecza. Hipoteka jako prawo akcesoryjne wygasa wraz wygaśnięciem całej wierzytelności, którą zabezpiecza, co wynika z art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r., poz. 124, nr 1361 ze zm.) („UKWiH”).

Natomiast samo wygaśnięcie wierzytelności może nastąpić poprzez np. spłatę kredytu lub jego umorzenie, potrącenie, zwolnienie z długu, przejęcie długu.

Od zasady, iż hipoteka wygasa w razie wygaśnięcia zobowiązania, UKWiH wprowadza dwa wyjątki dotyczące roszczeń zwrotnych przysługujących wobec właściciela nieruchomości osobom, które zaspokoiły wierzyciela hipotecznego. Zgodnie z pierwszym – „jeżeli dłużnikowi osobistemu, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości obciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka przechodzi na dłużnika aż do wysokości przysługujących mu roszczeń. Jednakże gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo przed hipoteką dłużnika osobistego” (art. 97 UKWiH). Natomiast zgodnie z drugim – „Gdy na skutek zaspokojenia wierzyciela z jednej nieruchomości obciążonych łącznie jej właściciel uzyskał roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości współobciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka obciążająca dotychczas tę nieruchomość jako łączna przechodzi na uprawnionego do zwrotu, aż do wysokości przysługującego mu roszczenia. Jednakże gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo przed hipoteką uzyskaną przez uprawionego do zwrotu (art. 98 ust. 1 UKWiH). Jeżeli w chwili przejścia hipoteki na uprawionego do zwrotu ciążą na nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym z hipoteką łączną lub z niższym, prawom tym służy pierwszeństwo przed hipoteką uzyskaną przez uprawnionego do zwrotu (art. 98 ust. 2 UKWiH).
Oprócz powyżej opisanego wygaśnięcia wierzytelności, hipoteka wygasa także w następujących przypadkach: zrzeczenia się hipoteki przez wierzyciela oraz jej wykreślenie z księgi wieczystej, złożenia zabezpieczonej sumy do depozytu sądowego, w skutek konfuzji (tj. w skutek przejęcie na właściciela obciążonej nieruchomości albo nabycie przez wierzyciela własności nieruchomości obciążonej), nieprzywrócenia w ciągu dziesięciu lat wpisu bezpodstawnie wykreślonej hipoteki, nabycia przez wierzyciela nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego.

W przypadku, kiedy nieruchomości obciążona jest kilkoma hipotekami to w przypadku wygaśnięcia jednej z nich, dalsze hipoteki „przesuwają się” o jedno miejsce (tzw. prawo przesuwania się hipotek naprzód). Oznacza to, iż w przypadku nieruchomości już obciążonej, ustanawiając na niej kolejną hipotekę ustanawia się ją jako ostatnią.

Warto również zaznaczyć, iż dokonaniu spłaty zadłużenia wierzyciel hipoteczny powinien wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki, która w praktyce stanowi odpowiednie zezwolenie umożliwiające wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, zawierające informację, iż dług został w pełni spłacony. Wierzyciel hipoteczny powinien o takiej sytuacji poinformować właściwy zakład ubezpieczeń. Wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej dokonuje Sąd, głownie na wniosek właściciela nieruchomości, chociaż możliwe jest, iż to wierzyciel hipoteczny złoży wniosek o wykreślenie hipoteki. Do wniosku powinna został dołączona wyżej wspomniana zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki oraz opłata sądowa w wysokości połowy opłaty należnej od wniosku o wpis.

Autor: Agnieszka Adach, prawnik w Kancelarii STOPCZYK & MIKULSKI