Ustalenie i wypłata odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem. Organem właściwym w sprawie wywłaszczenia, a więc również w kwestii ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest starosta.

Orzeczenie o wywłaszczeniu i ustalenie wysokości odszkodowania następuje, co do zasady w jednej decyzji. Przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują nieliczne wyjątki, w których możliwe jest wydanie odrębnej decyzji o odszkodowaniu. W większości przypadków starosta jest zobowiązany do ustalenia wysokości odszkodowania jednocześnie z wydaniem decyzji o wywłaszczeniu, co oznacza, iż wydanie jedyne orzeczenia w wywłaszczeniu bez określenia wysokości odszkodowania stanowi rażące naruszenie prawa, skutkujące stwierdzeniem nieważności decyzji w tym przedmiocie. Ponadto wyłączona została możliwość odroczenia wypłaty odszkodowania lub też rozłożenia na raty jego wypłaty – nawet za zgodą osoby uprawnionej. Aczkolwiek brak jest przepisów, które wskazywałby wprost, że odszkodowanie wypłaca się w kwocie pieniężnej, niemniej wynika to z istoty odszkodowania, polegającego na naprawieniu poszkodowanemu wyrządzonej szkody. Od tej zasady przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują jeden wyjątek, zgodnie z którym, w ramach odszkodowania należnego właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, może być przyznana, za jego zgodą, nieruchomość zamienna.

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość rynkową nieruchomości. Przy ustalaniu wartości nieruchomości uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, przeznaczenie, rodzaj użytków oraz sposób zagospodarowania, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, a także wartości krajobrazowe i zabytkowe.

Odszkodowanie za pozbawienie prawa do gruntu powinno zostać wypłacone jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania podmiot uprawniony do jego otrzymania może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby to było następstwem okoliczności, za które Skarb Państwa odpowiedzialności nie ponosi.

Odszkodowanie podlega waloryzacji. Dotyczy to okresu między datą wydania decyzji o wywłaszczeniu, kiedy ustala się wysokość odszkodowania, a datą wypłaty tego odszkodowania (14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna). Jeżeli w tym czasie nastąpi istotna zmiana siły nabywczej pieniądza, co wpływa na wartość nieruchomości, konieczne jest dokonanie waloryzacji odszkodowania. Następuje to poprzez wydanie odrębnej decyzji administracyjnej przez starostę.

Autor: Anna Oleksiewicz, prawnik w Kancelarii STOPCZYK & MIKULSKI