Umowa deweloperska – co powinna zawierać?

Umowa deweloperska zawierana jest na rynku nieruchomości. Kim jest deweloper? Co powinna zawierać umowa  deweloperska? O tym będzie mowa w poniższym artykule.

Kim jest deweloper?

W art. 3 pkt 1 ustawy deweloperskiej [1] ustawodawca definiuje dewelopera jako  przedsiębiorcę [2], który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej (działalność deweloperska) zobowiązuje  się wybudować  lub przebudować budynek mieszkalny (np. budynek mieszkalny jednorodzinny lub wielorodzinny) lub budynek niemieszkalny (np. centrum handlowe, biurowiec)  a potem  go sprzedać osobie fizycznej lub prawnej. Deweloperzy kierują swoje oferty do konsumentów (B2C) lub przedsiębiorców  (B2B).

Sprawdź:

Kim jest Konsument

Czy działalność deweloperską mogą prowadzić spółdzielnie mieszkaniowe?

Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m)  [3] spółdzielnie mieszkaniowe mogą:

• budować lub nabywać  budynki  w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
• budować  lub nabywać  budynki w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w Raporcie z badania rynku budownictwa mieszkaniowego – rynek pierwotny potwierdza, że spółdzielnia mieszkaniowa będzie deweloperem, wtedy, gdy  „(…)  podejmuje działania „na zewnątrz”, czyli nie na rzecz swoich członków. (…)” Przepisy u.s.m. dopuszczają zatem możliwość prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe działalności deweloperskiej.  Jednocześnie  przedmiotowe  przepisy  nie  zawierają  regulacji dotyczących umowy, której  przedmiotem jest  budowa lokalu, ustanowienie i  przeniesienie odrębnej  własności  lokalu  na  klienta  spółdzielni  niebędącego  jej  członkiem.  Pozwala  to przyjąć, iż w takim przypadku powinny znaleźć zastosowanie przepisy u.o.p.n.” [4] tj. ustawy deweloperskiej.

Czym jest umowa deweloperska?

W art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej  ustawodawca definiuje umowę deweloperską jako  umowę, na podstawie której po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zobowiązuje się:

• do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
• albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym ,
• lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Jest ona „(…) dwustronnie  zobowiązująca,  odpłatna,  wzajemna” [5] oraz ma formę aktu notarialnego.  Koszty jej sporządzenia oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym  w równych częściach ponoszą nabywca i deweloper (art. 26 ustawy deweloperskiej).

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Z art. 22 ust. 1  ustawy deweloperskiej umowa deweloperska powinna zawierać m.in.:

• określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
• cenę nabycia nieruchomości zabudowanej,
• informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie,
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
• termin przeniesienia na nabywcę prawa do nieruchomości,
• wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej,
• numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
• określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią,
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

UOKiK podkreśla: „Katalog ten nie ma charakteru zamkniętego, o czym świadczy użycie przez ustawodawcę  sformułowania „umowa deweloperska zawiera  w  szczególności”.  W  praktyce  oznacza  to,  że  w  umowie  deweloperskiej  obligatoryjnie  muszą znaleźć się  elementy  wymienione  w  art.  22  u.o.p.n.  Jednocześnie  oznacza  to, że  umowa  deweloperska  może zawierać  inne  postanowienia,  na  które  strony  wyraziły zgodę”[6].

Zasada swobody umów – na czym polega?

Strony zawierające umowę deweloperską korzystają z zasady swobody umów. Jej  regulację prawną  zawiera  art. 353(1) Kodeksu cywilnego (K.c.): „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Chodzi w tym zakresie m.in. o niezamieszczanie w umowie deweloperskiej klauzul niedozwolonych, czyli zapisów niekorzystnych dla konsumentów. W świetle art. 385(1) K.c. kształtują one bowiem prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Przeczytaj także:

WAŻNE DLA DEWELOPERÓW / LISTOPAD 2019

Dobre obyczaje, czyli jakie?

W art. 385 (1) Kodeksu cywilnego  ustawodawca nie podaje definicji „dobrych obyczajów”.  Z pomocą przychodzi judykatura. W uzasadnieniu wyroku z dnia 15 listopada 2017 r. w sprawie o sygn. akt  VII ACa 974/17 Sąd Apelacyjny w Warszawie podał, że  „poprzez dobre obyczaje rozumie się (-) pozaprawne normy postępowania, którymi przedsiębiorcy winni się kierować. (-) dobrym obyczajem (-) jest, aby przedsiębiorca nie wykorzystywał swojej uprzywilejowanej pozycji kontraktowej, będącej rezultatem stosowania przez niego jednostronnie ustalonego wzorca umowy. Wynikająca z tego przewaga kontraktowa umożliwia mu bowiem wprowadzenie całkowicie dowolnego zapisu, na który konsument nie ma wpływu. Dobry obyczaj nakazuje także, aby przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w sposób rozsądny wyważył interesy obu stron stosunku prawnego, nie zaś uwzględniał przede wszystkim własne interesy ekonomiczne, pomijając prawa jego kontrahentów” [7].

O tym jakie zapisy abuzywne/klauzule niedozwolone występują w umowach deweloperskich napiszemy w kolejnym artykule.  

Podstawa prawna:

– art. 3 pkt 1i pkt 5 , art. 22, art. 26  Ustawy  z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2019.805)

– art. 353(1), art. 385(1) Kodeksu cywilnego (tekst jedn.Dz.U.2019.1145)

Objaśnienie:

[1] ustawa deweloperska: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2019.805)

[2] Definicję przedsiębiorcy zawiera art. 43(1) Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U.2019.1145) oraz art. 4 ust. 1-2 Ustawy – Prawo przedsiębiorców (tekst jedn. Dz.U. 2019. 1292)

[3] ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U.2018.845)

[4] Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Raport  z badania rynku budownictwa mieszkaniowego – rynek pierwotny, Warszawa, marzec 2014, str.294 – 295

[5] Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów,  Raport Konsument na rynku deweloperskim , Warszawa, styczeń 2014, str. 31

[6] Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Raport Konsument na  rynku deweloperskim, Warszawa, styczeń 2014, str. 31-32

[7] wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie  z dnia 15 listopada 2017 r., sygn. akt VII ACa 974/17 –  http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000003527_VII_ACa_000974_2017_Uz_2017-11-15_002  (dostęp w dniu 9 stycznia 2020 r)

Stan prawny na 9 stycznia 2020 r.

Wanda Książek – współpracownik Portalu