Umowa deweloperska – klauzule abuzywne (1)

Stronami umowy deweloperskiej zawartej w formie aktu notarialnego są: deweloper (przedsiębiorca) i przyszły nabywca mieszkania (konsument). Należy podkreślić, że notariusz nie bada umowy pod kątem jej  poprawności  prawnej. Sprawdza  tylko, czy zawiera ona  wszystko to, czego wymaga Ustawa deweloperska [1] przy tego rodzaju zawieranych umowach.

O tym jakie postanowienia powinna  zawierać umowa deweloperska pisaliśmy w artykule:

Umowa deweloperska –  co powinna  zawierać ?

Poniższy artykuł omawia wybrane klauzule niedozwolone (abuzywne) najczęściej spotykane w umowach deweloperskich.

Jakie klauzule abuzywne można znaleźć w umowach deweloperskich?

Katalog klauzul niedozwolonych zawiera art. 385(3) Kodeksu cywilnego. W umowach  zawieranych z konsumentami najczęściej można znaleźć klauzule niedozwolone dotyczące m.in. wyboru kancelarii notarialnej, ceny mieszkania, powierzchni mieszkania, terminu rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, terminu odbioru mieszkania przez nabywcę. Są one wpisywane do Rejestru prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów na podstawie prawomocnego wyroku  Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie.

Deweloper nie może …

1. Wyznaczyć kancelarii notarialnej, w której strony mają zawrzeć umowę deweloperską

Przykład:

Numer postanowienia: 6467, data wpisu: 17 czerwca 2016 r. „Datę przystąpienia do aktu i notariusza wskaże Deweloper. Kupującemu przysługuje prawo wyboru notariusza spośród kancelarii notarialnych mających siedzibę w Warszawie, z tym, że w takim wypadku akt odbędzie się w siedzibie Dewelopera”

Komentarz:

Klauzula ta jest niedozwolona, ponieważ przedsiębiorca sugeruje przyszłemu nabywcy wybór kancelarii notarialnej, w której zostanie zawarta umowa deweloperska. W wyroku z dnia 24 października 2017 r. wydanym przez Sąd Okręgowy w Warszawie [2] w podobnej sprawie czytamy, że „(…)  pozwany jako profesjonalista w danej dziedzinie nie powinien pozbawiać konsumenta możliwości skorzystania przez niego z usług odpowiadającej właśnie jemu Kancelarii Notarialnej bądź konkretnego Notariusza. Niewątpliwie narzucenie konsumentowi kancelarii notarialnej nie zawsze jest w jego interesie, może go narażać na dodatkowe koszty nie tylko finansowe, bo koszty sporządzenia aktu notarialnego mogą być wyższe niż w kancelarii wybranej przez konsumenta, ale także koszty emocjonalne związane z niemożliwością zawarcia umowy przed notariuszem obdarzanym przez konsumenta szczególnym zaufaniem. Zważywszy, że umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności lokalu są umowami skomplikowanymi, nakładającymi na konsumenta wiele obowiązków, bardzo ważna jest kwestia zaufania do notariusza. Zatem już tylko z tego względu istotne jest, aby konsument miał prawo wyboru notariusza jeśli tego chce”.

2. Podawać ceny mieszkania bez podatku VAT

Przykład:

Numer postanowienia: 7419, data wpisu:  17 września 2019 r.

„Do ceny określonej w pkt. 3.1. umowy doliczony zostanie podatek VAT. Stawka podatku VAT w dniu zawarcia umowy wynosi dla lokalu mieszkalnego 7%, zaś dla garażu 22% (dla lokalu użytkowego 22%). Strony ustalają, że w przypadku zmiany tych stawek Kupujący zobowiązany będzie do zapłaty ceny określonej w pkt. 3.1. powiększonej o nową stawkę podatku VAT, przy czym rozliczenie z tego tytułu nastąpi stosownie do obowiązujących przepisów podatkowych, a zapłata nastąpi wraz z momentem wejścia w życie nowych przepisów”

Komentarz: 

Cena nabycia mieszkania powinna stanowić wartość brutto, tj. z naliczonym podatkiem VAT.  W świetle art. 3 ust. 2 ustawy o informowaniu o cenach towarów i usług [3] w cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu tym podatkiem.

2. Zmieniać powierzchni  lokalu

Przykład:

Numer postanowienia: 6591, data wpisu: 5 września 2016 r.

„powierzchnia Lokalu może ulec zmianie nie więcej niż o 5% (pięć procent) i w takim przypadku uważa się, że Lokal wykonano zgodnie z niniejszą umową i Stronom nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy z powołaniem się na tę okoliczność”

Numer postanowienia: 6592, data wpisu: 5 września 2016 r.

„Strony również zgodnie postanawiają, że w przypadku, gdyby ostateczna powierzchnia balkonu i tarasu była mniejsza lub większa w stosunku do powierzchni określonej w § 2 ust. 2 i pkt 2 powyżej, wówczas Strony uznają, iż balkon i taras będą wykonane zgodnie z niniejszą umową, a różnica ta nie będzie stanowiła podstawy do jakichkolwiek wzajemnych roszczeń Stron”

Komentarz: 

Powyższe postanowienia są niedozwolone, ponieważ przedsiębiorca nie może zmieniać warunków umowy zakładając, że wybuduje lokal o powierzchni 5% mniejszej od poddanego w umowie albo że balkony lub tarasy będą mniejsze. W takim przypadku powinna zostać obniżona cena mieszkania. Konsument (nabywca)  powinien mieć także możliwość odstąpienia od umowy. Zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę zawiera art. 29 ust. 1 – 3 ustawy deweloperskiej.

Sprawdź także:

WAŻNE DLA DEWELOPERÓW / LISTOPAD 2019

W drugiej części artykułu zostaną omówione inne klauzule abuzywne. 

Źródło: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Podstawa prawna:

– art. 22 ust. 1 Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2019.805)

– art. 385(3) Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. 2019. 1145)

Objaśnienie:

[1] ustawa deweloperska : Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2019.805)

[2] Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie   z dnia 24 października 2017 r. , sygn.. akt XVII AmA 69/15 – http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/content/$N/154505000005127_XVII_AmA_000069_2015_Uz_2017-11-07_001 (dostęp w dniu 14 stycznia 2020 r.)

[3] ustawa o informowaniu o cenach towarów i usług: ustawa z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. 2019. 178)

Stan prawny na 14 stycznia 2020 roku

Wanda Książek – współpracownik Portalu