Jakie są konsekwencje zmiany zasad obrotu ziemią rolną?

W ostatnich miesiącach sporo kontrowersji wywołało wprowadzenie ustawy zmieniającej zasady obrotu ziemią rolną. Wśród przewidywanych skutków ustawy wymienia się między innymi spadek cen ziemi rolnej czy niechęć instytucji bankowych do udzielania kredytów hipotecznych zabezpieczanych ziemia rolną – ale to nie jedyne zarzuty. Ustawa budzi także sporo wątpliwości od strony prawnej. Eksperci i prawnicy wskazują na liczne konsekwencje prawne, jakie będą następstwem wprowadzenia w życie postanowień ustawy. Obrót ziemią rolną nie jest zatem prosty.

Obrót ziemią rolną – jakie modyfikacje wprowadziła ustawa zmieniająca?

W myśl postanowień ustawy, zarówno Skarb Państwa, jak i Agencja Nieruchomości Rolnych nie mogą odsprzedać ziemi rolnej przez okres najbliższych pięciu lat.

Ale kontrowersje budzi przede wszystkim punkt ustawy dotyczący tego, że zakupu ziemi rolniczej od prywatnego rolnika może dokonać tylko inny rolnik. Pod pojęciem rolnika ustawa rozumie osobę, która posiada odpowiednie kwalifikacje, tj. legitymuje się wykształceniem rolniczym oraz mieszka na terenie danej gminy od ponad pięciu lat. Ponadto, jeden rolnik będzie mógł zgromadzić określoną ilość areału. Według ustawy dopuszczalnym limitem jest 300 ha ziemi rolniczej. Jeżeli dana osoba nie spełni podstawowych wymogów, wtedy zakup nieruchomości rolnej będzie możliwy wyłącznie po uzyskaniu zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Co więcej, jeżeli decyzja będzie odmowna, ponieważ transakcja w ocenie Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych nie powinna dojść do skutku, wówczas agencja nabędzie prawo pierwokupu ziemi.

Należy także wspomnieć, że rygory ustawy nie obejmują działek o areale mniejszym niż 30 arów (0,3 hektara). W praktyce oznacza to, że działki o powierzchni nieprzekraczającej tego limitu będzie mógł kupić każdy, bez względu na to czy prowadzi działalność rolniczą, czy też nie ma żadnego związku z rolnictwem.

Co mają na celu te obostrzenia w obrocie ziemią rolną?

Wprowadzenie w życie postanowień ustawy zmieniającej zasady dotyczące obrotu ziemią rolną ma mieć na celu ochronę polskiej ziemi rolniczej przed wykupem spekulacyjnym, powodującym sztuczne podwyższanie cen.

Ponadto, znacznie obniży się ryzyko, że ziemia zostanie odsprzedana osobom, które nie będą jej uprawiać. Rząd zdecydował się na wybór daty wejścia w życie ustawy nieprzypadkowo. To właśnie 1 maja 2016 wygasł okres 12-letniej ochrony polskiej ziemi przed wykupem przez cudzoziemców. Aby uniemożliwić spekulantom oraz osobom z zagranicy wykup polskiej ziemi rolniczej, zdecydowano się na zaostrzenie przepisów wprowadzonych przez poprzednią ekipę rządzącą.

Jakie konsekwencje prawne niesie za sobą ustawa ograniczająca obrót ziemią rolną?

W praktyce okazało się, że wprowadzenie ustawy w takiej postaci będzie miało sporo konsekwencji prawnych. Poniżej wymieniono najważniejsze z nich:

1. Sparaliżowanie działań postępowania egzekucyjnego w przypadku, kiedy majątkiem dłużnika jest ziemia rolna

W chwili obecnej brak wypracowanej praktyki dotyczącej działań komorników. Niejasne jest, kiedy komornik powinien wystąpić o zgodę do Agencji Nieruchomości Rolnych, ani w jaki sposób będzie realizowane prawo pierwokupu.

2. Kontrowersje spowodowane niedoprecyzowaniem przepisów i definicji

Ustawa w chwili obecnej zawiera nie tylko wiele niejasnych przepisów, które wymagają doprecyzowania, ale także brak jednoznacznych definicji pewnych pojęć. Przykładowo, konkubent raz jest uznawany przez ustawę za osobę bliską, innym razem już nie.

3. Wstrzymanie obrotu ziemią rolną

Liczne niejasności i kontrowersje spowodują paraliż sprzedaży ziemi rolnej. Liczne wątpliwości notariuszy prowadzą do tego, że obrót ziemią rolną jest wstrzymany, gdyż wielu notariuszy obawia się unieważnienia transakcji.

4. Niejasna sytuacja w przypadku podziału majątku wspólnego

Ustawa wprowadza także kontrowersje w przypadku podziału majątku wspólnego przez małżonków po rozwodzie. W chwili obecnej, jeżeli były małżonek nie jest rolnikiem indywidualnym (czyli nie spełnia wymogów określonych w ustawie), to nie będzie można przekazać ziemi rolnej na jego rzecz, chyba że nie będzie żadnej możliwości odsprzedania gospodarstwa uprawnionym do tego podmiotom.

Podsumowując…

Ustawa zmieniająca zasady obrotu ziemią rolną jest przedmiotem licznych kontrowersji. Jej postanowienia wprowadzają także chaos, jeżeli chodzi o konsekwencje prawne. Problemy prawne stąd wynikające będą zapewne sukcesywnie rozwiązywane poprzez wprowadzanie przepisów wykonawczych.

JJ.