Odstąpienie od umowy deweloperskiej – kiedy deweloper może odstąpić od umowy

Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje nabywcy oraz deweloperowi pod warunkiem spełnienia warunków podanych w art. 29 ustawy deweloperskiej [1].

Na temat odstąpienia nabywcy od umowy pisaliśmy w artykule:

Odstąpienie od umowy deweloperskiej  – kiedy nabywca może odstąpić od umowy (1)

Kiedy deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej?

W art. 29 ust. 4 i 5 ustawy deweloperskiej ustawodawca wprowadził prawo odstąpienia dewelopera od umowy w przypadku:

• niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej,
• niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo,
• do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
• albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub
• użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera  nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości (art. 31 ust. 2 ustawy deweloperskiej). Po otrzymaniu oświadczenia dewelopera o odstąpieniu od umowy bank wypłaca nabywcy przypadające mu środku pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym (art. 13 ustawy deweloperskiej).

Jakich zapisów dotyczących odstąpienia od umowy deweloper nie może wprowadzać w umowach zawieranych z konsumentami?

W umowach deweloperskich można spotkać postanowienia, które zmieniają powyższą  regulację ustawową w sposób korzystny dla dewelopera.

Przykład postanowienia niedozwolonego dającego deweloperowi możliwość zatrzymania zadatku:

Numer postanowienia: 6010, data wpisu: 2 marca 2015 r.

„W razie niezapłacenia przez kupującego ceny lub jej części sprzedawca z zachowaniem art. 2.2.4 będzie mógł odstąpić od niniejszej umowy i zatrzymać zadatek”

Komentarz:

Deweloper, który odstępuje od umowy nie może zatrzymać dla siebie zadatku wpłaconego przez nabywcę, tylko musi zwrócić go nabywcy w podwójnej wysokości (art. 394 par. 1 Kodeksu cywilnego).

„.(…) Przedsiębiorca nie przewidział również w treści wzorca umowy przejścia po odstąpieniu od umowy na ogólną zasadę rozliczenia zadatku wskazaną w art. 394 k.c. Właśnie ten brak symetrii w obowiązkach stron umowy poprzez uprzywilejowanie przedsiębiorcy jako silniejszej strony kontraktu narusza dobre obyczaje w obrocie i interes majątkowy konsumenta. Przesądza to o abuzywności analizowanego postanowienia wzorca umowy w świetle treści art. 385 1 pkt 16 k.c., ponieważ nałożono w nim wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z wykonania umowy” – uznał Sąd Okręgowy –  Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) w wyroku z dnia 4 lipca 2013 r. , sygn. akt XVII AmC 10986/12  [2] .

Deweloper nie może wprowadzać postanowień, które dają mu uprawnienie do odbioru wybudowanej nieruchomości bez udziału nabywcy.

Przykład:

Numer postanowienia: 7227, data wpisu 6 listopada 2018 r.

„W przypadku nieprzystąpienia przez Kupującego w obu wyznaczonych terminach do odbioru technicznego budynku Inwestor wyznaczy jednostronnie komisje do przeprowadzenia odbioru, która dokona odbioru bez uczestnictwa Kupujacego, po czym jeden egzemplarz protokołu zdawczo-odbiorczego przesłany zostanie Kupującemu”

Deweloper nie może  żądać kar umownych z tytułu odstąpienia od umowy.

Przykład:

Numer postanowienia: 2713, data wpisu: 28 grudnia  2011 r.

„W przypadku odstąpienia przez Spółkę od umowy z przyczyn leżących po stronie kupującej, określonych w ust. 2 tego paragrafu, Spółka może żądać zapłaty przez stronę kupującą kary umownej w wysokości 5 % (pięć procent) należności Spółki wymagalnych do dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, nie mniejszej jednak niz 5.000,- zł (pięć tysięcy złotych). Spółka może dokonać potrącenia należnej kary z kwoty zwracanych stronie kupującej zaliczek”

Komentarz:

Postanowienie nr 2713 bezpodstawnie obciąża konsumenta kosztami z tytułu odstąpienia dewelopera od umowy. Nie ma ono bowiem  żadnego odzwierciedlenia w przepisach ustawy deweloperskiej.

 „W istocie instytucja kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy w tym wzorcu umowy zastrzeżona jest wyłącznie na korzyść jednej tylko strony, tj. przedsiębiorcy (pozwanego). Po drugie, sporna klauzula spełnia również przesłanki przewidziane w art. 385 3 pkt 17 k.c., jako że nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej. (…) Reasumując, kara umowna zastrzeżona w umowie na wypadek odstąpienia od niej jest w istocie karą jednostronnie zastrzeżoną i niezależną od tego, czy pozwany w ogóle poniósł szkodę i w jakiej wysokości. Trudno zresztą wskazywać na możliwość poniesienia jakiejkolwiek szkody, skoro lokal może być sprzedany innej osobie, jak również pozwany ma możliwość dysponowania cudzymi środkami finansowymi”- podkreślił Sąd Okręgowy – SOKiK w Warszawie w wyroku z dnia 6 lipca 2011 r., sygn.akt XVII AmC 2053/10 [3].

Co powinien zrobić nabywca, gdy w umowie będzie zapis niedozwolony?

Jeśli nabywca znajdzie w umowie deweloperskiej zapisy budzące jego zdaniem wątpliwości, powinien poinformować o tym dewelopera i żądać ich poprawienia. Najlepiej jest  skontaktować się z prawnikiem w celu analizy umowy pod względem poprawności prawnej.

Należy podkreślić, że zapis w umowie zawieranej z konsumentem nie uzgodniony indywidualnie nie jest wiążący, jeżeli kształtuje jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (postanowienie abuzywne). Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta (art. 385(1) par. 1 zd. pierwsze  i par. 3 Kodeksu cywilnego).

Źródło: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów- https://www.rejestr.uokik.gov.pl/

Podstawa prawna:

– art. 13, art. 29 ust. 4 i 5 , art. 31 ust. 2  Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. 2019.1805)

– art. 385(1) par. 1 zd. pierwsze  i par. 3,  art. 394 par. 1 Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U.2019.1145)

Objaśnienie:

[1] ustawa deweloperska : Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. 2019.1805)

[2] wyrok Sądu  Okręgowego  –  Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 4 lipca 2013 r. , sygn. akt XVII AmC 10986/12 http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/content/$N/154505000005127_XVII_AmC_010986_2012_Uz_2013-07-04_001 (dostęp w dniu 4 lutego 2020 r.)

[3] wyrok Sądu Okręgowy – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów  w Warszawie z dnia 6 lipca 2011 r., sygn. akt XVII AmC 2053/10 http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/content/$N/154505000005127_XVII_AmC_002053_2010_Uz_2011-07-06_002 (dostęp w dniu 4 lutego 2020 r.)

Stan prawny na 4 lutego 2020 roku

Wanda Książek – współpracownik Portalu