Umowa deweloperska – klauzule abuzywne ograniczające odstąpienie nabywcy od umowy

W artykule zostały omówione wybrane  klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich, które ograniczają odstąpienie nabywcy od umowy.

Przypomnijmy …

W art. 29 ust. 1 pkt 1- 6  ustawy deweloperskiej [1] ustawodawca podał zasady odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Na ten temat pisaliśmy w artykule:

Odstąpienie od umowy deweloperskiej  – kiedy nabywca może odstąpić od umowy (1)

W art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej ustawodawca podkreślił, że w przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia od umowy nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy.

Jakie postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy nie powinny być umieszczane w umowie deweloperskiej?

Do Rejestru klauzul niedozwolonych wpisywane są postanowienia umowne uznane za abuzywne na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Typowymi klauzulami niedozwolonymi wpisanymi do Rejestru w latach 2016 – 2019 są:

1. Postanowienia nakładające na konsumenta, który odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty kary umownej lub odstępnego tj. uiszczenia określonej kwoty na rzecz dewelopera.
2. Postanowienia dopuszczające różnice w powierzchni wybudowanego domu/lokalu bez prawa nabywcy do odstąpienia od umowy.

Nabywca nie powinien płacić odstępnego z tytułu odstąpienia od umowy

Numer postanowienia: 7443, data wpisu: 14 grudnia 2019 r.

„Do dnia faktycznego przekazania Lokalu wyznaczonego na zasadach określonych w § 9 i § 10 jako Termin Przekazania Lokalu, przy czym nie później niż do dnia 31 grudnia 2016 roku Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy bez podania przyczyny za zapłatą odstępnego w wysokości 4% (cztery procent) Ceny wpłaconej na dzień doręczenia Deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu, jednak nie mniej niż (…) zł. Strony postanawiają, że skuteczne złożenie przez Kupującego powyższego oświadczenia możliwe będzie jedynie przy jednoczesnej zapłacie odstępnego w wyżej wskazanej wysokości na rachunek bankowy Dewelopera nr (…). Zwrot wszystkich wpłaconych przez Kupującego do dnia odstąpienia kwot (ewentualnie pomniejszonych o odstępne), na warunkach określonych niniejszą umową, nastąpi w ciągu 21 dni od dnia doręczenia tego oświadczenia”

Komentarz:

Z art. 385(3) pkt 17 Kodeksu cywilnego [2] wynika, że powyższe postanowienie stanowi zapis abuzywny. Na jego podstawie deweloper uzależnia odstąpienie od umowy od zapłaty odstępnego wyrażonego w procentach. Konsument nie wie, czy odstępując od umowy musi zapłacić odstępne, czy też  je na jego prośbę potrąci je z wpłaconych mu wcześniej środków. Takie postanowienie nie powinno znajdować się w umowie deweloperskiej, ponieważ narusza art. 30 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Zniechęca także nabywcę do odstąpienia od umowy z deweloperem.

Sąd Apelacyjny w wyroku  z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt VII AGa 1959/18 uznał, że „(…) Sąd I instancji trafnie przyjął, że 4 % ceny wpłaconej na dzień doręczenia deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu w zależności od daty złożenia oświadczenia stanowi rażąco wygórowane odstępne. (…) Przy mieszkaniach mniejszych i tańszych wartość odstępnego będzie oscylować w graniach kilku tysięcy złotych, ale przy mieszkaniach większych i droższych położonych w dużych miastach, gdzie buduje i sprzedaje się najwięcej mieszkań – kilkanaście tysięcy złotych (…).

(…) wprowadza to niepewność po stronie konsumenta, który nie wie, czy wystarczające jest złożenie oświadczenie o odstąpieniu i prośba o potrącenie odstępnego z wpłaconych już środków, na co wskazuje ostatnie zdanie, czy tez konieczna jest wpłata odstępnego na rachunek Dewelopera, co sugeruje pierwsza część postanowienia. Konsument może też pozostawać w niepewności co do tego, czy skutecznie odstąpił od umowy, czy też nie. (…) Określenie terminu zwrotu środków na 21 dni od dnia doręczenia oświadczenia nie spełnia wymogu niezwłoczności i również z tego powodu należy postanowienie uznać za sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interes ekonomiczny konsumenta” [2] .

Powierzchnia mieszkania, balkonu lub tarasu nie może być zmieniona przez dewelopera bez możliwości odstąpienia nabywcy od umowy

• Numer wpisu: 6591, data wpisu: 5 września 2016 r.

„powierzchnia Lokalu może ulec zmianie nie więcej niż o 5% (pięć procent) i w takim przypadku uważa się, że Lokal wykonano zgodnie z niniejszą umową i Stronom nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy z powołaniem się na tę okoliczność”

• Numer wpisu: 6592, data wpisu: 5 września 2016 r.

„Strony również zgodnie postanawiają, że w przypadku, gdyby ostateczna powierzchnia balkonu i tarasu była mniejsza lub większa w stosunku do powierzchni określonej w § 2 ust. 2 i pkt 2 powyżej, wówczas Strony uznają, iż balkon i taras będą wykonane zgodnie z niniejszą umową, a różnica ta nie będzie stanowiła podstawy do jakichkolwiek wzajemnych roszczeń Stron”

Komentarz:

Postanowienia  wzorca umowy o numerach 6591 i 6592 są niedozwolone, ponieważ w przypadku zmiany powierzchni mieszkania oraz balkonu i tarasu nabywca nie może odstąpić od umowy. Przykładowo przy zakupie mieszkania o powierzchni 64 m2 oznacza to, że może być ono mniejsze lub większe o 3,2 m2 tj.  60,8 m2 lub 67,2 m2. Narusza to art. 385 (3) pkt 20 K.c. zgodnie z którym niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy.

Potwierdził to Sąd Okręgowy w Warszawie  w wyroku z dnia 23 maja 2016 r. , sygn. akt XVII AmC 26/15) „(…) Zmiana powierzchni o 5 % w stosunku do powierzchni pierwotnej, określonej w umowie przedwstępnej, może spowodować znaczny wzrost ceny w stosunku do pierwotnie określonej, której zapłata może być dla konsumenta niemożliwa lub znacznie utrudniona do uiszczenia,(…). (…)  Należy także zaznaczyć, że próg 5% w stosunku do powierzchni wskazanej w umowie jest, w ocenie Sądu, określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony bardzo niepewnej rzetelności świadczenia kontrahenta. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 5% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. Ponadto należało zważyć, że z treści przedmiotowego postanowienia wynika, że konsument jest zobligowany do dopłacenia za lokal w przypadku jego większej od umówionej i większej o ponad 5% powierzchni lub też do zaakceptowania lokalu o mniejszej powierzchni. (…) To samo dotyczy zmian tarasu i balkonu, gdyż jest to taki sam przedmiot umowy jak cześć mieszkalna, w związku z tym obowiązują te same reguły (§ 7 ust. 5 wzorca umowy).

(…) Różnica w powierzchni balkonu, czy tarasu (mniejsza, bądź większa) ma bezpośrednie przełożenie na ostateczną cenę lokalu, a zatem postanowienie to może negatywnie wpływać na sytuację ekonomiczną kupujących, jak również uniemożliwić dochodzenia wzajemnych roszczeń stron. Takie postanowienie jest niedozwolone, gdyż nie przewiduje uprawnienia kontrahenta konsumenta do określenia: pomniejszenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy” [4].

W kolejnym artykule zostanie omówiona kwestia odstąpienia od umowy przez dewelopera.

Podstawa prawna:

– art. 29 ust. 1 pkt 1- 6, art. 30 Ustawy  z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. 2019. 1805)

– art. 385(3) pkt 17 i pkt 20  Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U.2019.1145)

Objaśnienie:

[1] ustawa deweloperska:  Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U. 2019. 1805)

[2] W świetle art. 385(3) pkt 17 Kodeksu cywilnego niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego.

[3] Wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn akt VII AGa 1959/18 – http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000003527_VII_AGa_001959_2018_Uz_2019-04-03_002 (dostęp w dniu 30 stycznia 2020 r.)

[4] Wyrok Sądu Okręgowego  z dnia 23 maja 2016 r. , sygn. akt XVII AmC 26/15 –http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/content/$N/154505000005127_XVII_AmC_000026_2015_Uz_2016-06-10_001 (dostęp w dniu 30 stycznia 2020 r.)

Źródło: Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – https://www.rejestr.uokik.gov.pl/

Stan prawny na dzień 30 stycznia 2020 roku

Wanda Książek – współpracownik Portalu