Strona główna Aktualności Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami – pośrednik w obrocie nieruchomościami

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami – pośrednik w obrocie nieruchomościami

2664
PODZIEL SIĘ

W dniu 1 sierpnia 2017 r. Prezydent RP podpisał nowelizację ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147). Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza m.in. zmiany dotyczące pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Ustawa ta wchodzi w życie z dniem 1 września br.

Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami – pośrednik w obrocie nieruchomościami

Do dotychczasowych zapisów Ustawy został dodany m.in. art. 179a. Zgodnie z tym przepisem pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przepis ten na nowo wprowadza definicję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która została usunięta ustawą z dnia 13 czerwca 213 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829).

Jak wynika z uzasadnienia do projektu nowelizacji ustawy o gospodarcze nieruchomościami (dostępny TUTAJ) „W ocenie projektodawcy pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny. Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, dlatego zaproponowano, aby czynności z zakresu pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami mogli wykonywać przedsiębiorcy. W takim przypadku nie ma przeszkód, aby faktyczne czynności wykonywały osoby fizyczne na podstawie umowy łączącej ich z przedsiębiorcą. Ponadto zdefiniowanie pośrednika i zarządcy jako przedsiębiorcy znacząco ograniczy ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby, co w konsekwencji zagwarantuje również większą ochronę osobom korzystającym z tego rodzaju usług”. Wynika stąd zatem, że podmiot nie będący przedsiębiorcą nie może wykonywać czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Dodatkowo w art. 179b ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie otwartego katalogu czynności stanowiących pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. I tak pośrednictwo w obrocie nieruchomościami będzie polegało m.in. na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części oraz innych czynności niż wymienione powyżej, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Dodatkowo w art. 181a nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że „Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności, o których mowa w art. 179b, w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu do:

1) ksiąg wieczystych,

2) katastru nieruchomości,

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

4) tabel taksacyjnych i map taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169,

5) planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

6) rejestrów cen i wartości nieruchomości,

7) rejestrów osób, którym przysługują prawa określone w art. 179b pkt 2, oraz prawa odrębnej własności lokalu,

8) ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,

9) świadectw charakterystyki energetycznej

– oraz do pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń.”  Przepis ten powraca do wcześniejszej regulacji obowiązującej do końca roku 2013.

Od dnia 1 września br. dodana zostanie nowa forma w jakiej może zostać zawarta umowa dotycząca pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z znowelizowanym przepisem umowa taka wymagać będzie formy pisemnej lub elektronicznej – zastrzeżonych pod rygorem nieważności. Przed dokonaniem nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidziana została jedynie pierwsza z tych form tj. forma pisemna zastrzeżona pod rygorem nieważności.

Nowelizacja Ustawy o gospodarce nieruchomościami – obowiązek dołączania polisy ubezpieczeniowej

Dalej konieczne jest wskazanie, że przedsiębiorca prowadzący działalność dotyczącą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na podstawie art. 181 ust. 3 Ustawy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Z dniem 1 września 2017 r. na podstawie nowo dodanego przepisu art. 181 ust. 3a Ustawy Pośrednik zawierający ze stroną umowę pośrednictwa zmuszony będzie załączyć do tejże umowy kopię dokumentu potwierdzającego zawarcie ubezpieczenia, o którym mowa w art. 181 ust. 3 Ustawy.  Zgodnie z omawianym przepisem na pośrednika nałożony zostanie obowiązek niezwłocznego informowania strony umowy o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia z jednoczesnym niezwłocznym przekazaniem stronie kopii ubezpieczenia.

Dodana regulacja zgodnie z uzasadnieniem do ustawy nowelizującej dotychczasowe przepisy ma na celu ochronę strony umowy, aby ta posiadała informację niezbędną w przypadku ubiegania się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności odpowiednio pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami.

W przypadku, gdy pośrednik nie dopełni obowiązku dołączenia kopii polisy ubezpieczeniowej do umowy, wówczas druga strona umowy po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej pośrednika do przełożenia kopii dokumentu potwierdzającego zawarcie ubezpieczenia będzie miała prawo wypowiedzieć umowę pośrednictwa ze skutkiem natychmiastowym.

A co wynika z przepisów przejściowych ?

Zgodnie z przepisami przejściowymi „W odniesieniu do umów pośrednictwa oraz umów o zarządzanie nieruchomością zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i obowiązujących w dniu jej wejścia w życie odpowiednio pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości są obowiązani do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia, o których mowa odpowiednio w art. 181 ust. 3a i art. 186 ust. 3a ustawy zmienianej w art. 1, na wniosek strony złożony w formie pisemnej. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku w ciągu 7 dni od dnia doręczenia wniosku strona odpowiedniej umowy ma prawo wypowiedzieć tę umowę ze skutkiem natychmiastowym”.

Z literalnego brzmienia ustawy wynika zatem, że w zakresie już obowiązujących umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz umów o zarządzanie nieruchomościami – dokumenty ubezpieczeniowe (polisa ubezpieczeniowa) powinny być załączane jedynie na pisemny wniosek drugiej strony umowy.

W kolejnym artykule wskażemy zmiany – bardzo zbliżone – wprowadzone do ustawy o gospodarce nieruchomościami a dotyczące zarządców nieruchomościami.

Bartłomiej Cogiel – prawnik, Kancelaria Prawna „Gach, Mizińska” w Krakowie, www.gm-legal.pl