W poprzednich artykułach dużo było mowy o zawartości ksiąg wieczystych, o tym co zawierają poszczególne działy księgi wieczystej, co jest niej ujawniane.
Jednakże znaczenie ksiąg wieczystych wykracza poza funkcję czysto ewidencyjną z uwagi na domniemania prawne (założenia ustawowe) wynikające z wpisów i wykreśleń w księgach wieczystych.
Księgi wieczyste – zasada wiarygodności ksiąg wieczystych
W odniesieniu do wpisów w księgach wieczystych domniemywa się (przyjmuje), że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 u.k.w.h.) oraz domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 ust. 2 u.k.w.h.).
Przyjmuje się, że prawo ujawnione w księdze wieczystej istnieje i że prawo to przysługuje podmiotowi wskazanemu w treści księgi wieczystej jako uprawnionemu z tego prawa.
Prawa jawne z księgi wieczystej to tylko takie prawa, które przez wpis do księgi wieczystej zostały w niej wykazane. Pojęcie praw jawnych z księgi wieczystej obejmuje zarówno ujawniane w księdze prawa rzeczowa jak i inne prawa typu osobistego i roszczenia, w zakresie w jakim przepisy prawa zezwalają na ich ujawnienie w księgach wieczystych.
Zasada wiarygodności ksiąg wieczystych sprowadza się do założenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Jednakże z uwagi na to, że zasadniczo sam wpis nie przesądza o rzeczywistym stanie prawnym w konsekwencji może istnieć stan niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym a stanem prawnym ujawnionym według treści księgi wieczystej.
Wpis konstytutywny, a więc taki, z który powoduje powstanie prawa, ma charakter wyjątkowy i w najszerszym zakresie dotyczy ograniczonych praw rzeczowych ujawnianych w księdze wieczystej. Takiego charakteru wpisu nie przyjęto w przypadku najpełniejszego spośród praw rzeczowych, jakim jest prawo własności. Stan taki powoduje, że rozbieżność między rzeczywistym stanem prawnym a stanem jawnym z księgi wieczystej może się utrzymywać przez długi czas.
Księgi wieczyste – zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 u.k.w.h). Jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Jednakże rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze to jest tego, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:
- prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
- prawu dożywocia,
- służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
- służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
- służebnościom przesyłu.
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Przy wpisie ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym – wymienia się prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane, oraz osobę, której roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone.
Domniemanie wiarygodności treści księgi wieczystej w zakresie wszystkich praw wpisanych w księdze wieczystej, jest wzruszalne, tj. może być obalone przez przeprowadzone dowodu przeciwnego. Przy czym przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.
Sposób obalenia domniemań z art. 3 u.k.w.h. wskazuje art. 10 ustawy, mianowicie, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności .
Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa SN domniemanie wyrażone w art. 3 u.k.w.h. może być obalone nie tylko w drodze powództwa w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, ale także w każdym postępowaniu w oparciu o wszelkie dostępne środki dowodowe.
Materiały pomocnicze wykorzystane do opracowania artykułów z tego cyklu:
*Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, J.Kuropatwiński.
Joanna Mucha – współpracownik Portalu
