Działka budowlana, rolna, rekreacyjna – co je rożni ?

Rodzaj działki definiuje później jej przeznaczenie oraz charakter możliwej zabudowy. Niestety nie na wszystkich działkach istnieje możliwość wybudowania domu. Urzędy gmin w ramach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego określają rodzaje działek położonych na terenie gminy. Obecnie, co szczególnie widać po ofertach sprzedaży nieruchomości gruntowych, dominują w Polsce działki rolne, budowlane, rekreacyjne albo mieszane (rolno – rekreacyjne).

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – czym jest ?

Zacznijmy jednak od tego, że aktem (dokumentem), który wskazuje na rodzaj działki, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to najważniejszy dokument,  określający wszystkie parametry, które musi spełnić inwestor, by jego budynek był w pełni legalny. Tak więc to z treści tego dokumentu wynika tak naprawdę to, „co może być” na danym obszarze wybudowane.

Instytucjonalne ww. dokument jest uchwalany przez Radę Gminy. Plan ten składa się z:

[emaillocker]

• części graficznej, gdzie jest zaprezentowana przestrzeń gminy, wraz z odpowiednimi oznaczeniami, do których wyjaśnienia zawiera legenda, w tej części wyszczególnione są więc odpowiednio typy gruntów na danych działkach, strefy cmentarne, czy stricte obszary dedykowane do zabudowy mieszkaniowej;
• części tekstowej, gdzie znajduje się opis i wytyczne, co do tego, jaka zabudowa na danym terenie może być wznoszona.

Istotne jest to, że po uchwaleniu planu, zwykle jest on udostępniany mieszkańcom w siedzibie gminy, gdzie mogą zapoznawać się z jego treścią, czy wnosić swoje uwagi do niego. Ponadto jego treść jest dostępna w Biuletynie Informacji Publicznej oraz na stronie internetowej danej jednostki gminnej.

Działka budowlana

W polskim ustawodawstwie nie ma wprost napisane, czym jest działka budowlana, jednak jest zawarta definicja terenu budowlanego. Zgodnie z artykułem 3 punktem 10 ustawy Prawo Budowlane, teren budowlany to przestrzeń, na której mogą odbywać się prace budowlane. Ta definicja jest wbrew pozorom bardzo ogólna. Łączy bowiem działkę budowlaną z możliwością realizowania na niej czynności budowlanych. Ta definicja ma jednak i doprecyzowanie potoczne, gdzie wskazuje się, że działka budowlana to taka, na której terenie możliwe jest wzniesienie domu. Takie spojrzenie na jej istotę również wynika z Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która to stanowi, że działka budowlana to „działka, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi oraz wyposażenie w urządzenia  umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce”.

Działka budowlana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie oznaczona jako przeznaczona do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Warto wreszcie przy tej okazji zaznaczyć, że w drodze wyjątku za specjalną zgodą, dopuszczalne jest też wydawanie indywidualnych zgód na budowanie domu na działce o statusie innym aniżeli działka budowlana.

Działka rolna

Jest to nieruchomość gruntowa, która  jest dedykowana przede wszystkim do prowadzenia działalności rolniczej, produkcji roślinnej, wypasu i hodowli zwierząt (np. łąki przeznaczone jako pastwiska).  Nieruchomości rolne podzielone są na klasy o następującej postaci:

• grunty niskiej klasy IV i V można starać się przekształcać w działki budowlane,
• grunty rolne I, II, III nie są w praktyce przekształcalne.

W każdej gminie przepisy są odrębne i nie można uogólniać ich. Odrolnienie bo tak proces przekształcania się nazywa ma dwa etapy. Pierwszy z nich to zmiana charakteru działki z rolniczego na nierolniczy. Następuje to przez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmian dokonuje się w wydziale geodezyjnym. Drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej w drodze decyzji wydanej przez starostę powiatowego. Decyzja nie zawsze jest wymagana, zależna od powierzchni i klasy działki.

Działka rekreacyjna

Działki rekreacyjne są inne niż budowlane. Przede wszystkim możliwości zabudowy na takiej działce są ograniczone. Celem Ustawodawcy poprzez wprowadzenie działek rekreacyjnych było wprowadzenie kategorii działek pośrednich między budowlanymi, a rolnymi. Działki rekreacyjne, jak już nazwa wskazuje, powstały np. z myślą o umożliwieniu budowy letnikom domów kempingowych. Obecnie znacznie działek rekreacyjnych jest szersze. Co to znaczy w praktyce? Mianowicie, jeśli Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje możliwość zabudowy mieszkaniowej, to na takiej działce dopuszczalne jest wybudowanie domu jednorodzinnego, całorocznego (nie tylko domu kempingowego).

Podsumowanie

Powyższe charakterystyki wybranych typów działek, doprowadzają do istotnych wniosków. Mianowicie:

• że działki rolne, budowlane, rekreacyjne różnicuje przede wszystkim zakres prawa wznoszenia na ich terenie poszczególnych typów budynków,
• najtrudniej wybudować dom całoroczny jest na działce rolnej (wymaga to przeprowadzenia procesu odrolnienia, który jest dopuszczalny jedynie przy wysokiej klasy gruntach rolnych), na działce rekreacyjnej jest to u warunkowane Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, na działce budowlanej zdecydowanie zabudowę mieszkaniową jest najłatwiej zrealizować,
• powyższe przymioty mają również bezpośredni wpływ na wartość (cena kupna /cena sprzedaży) działek, najdroższe są zdecydowanie działki budowlane, najtańsze natomiast działki rolne,
• przez zakupieniem działki, zasadne jest również zweryfikować, czy nie jest objęta specjalnymi regulacjami, np. ochroną konserwatora zabytków.

[/emaillocker]

Joanna Jaskiernia – współpracownik Portalu