Osoby, które zamierzają sprzedać nieruchomość w ciągu 5 lat od jej nabycia muszą liczyć się z koniecznością zapłacenia podatku od dochodu ze sprzedaży. Stawka podatku wynosi wówczas 19% od uzyskanego dochodu. Istnieje jednak możliwość zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej, która pozwala zmniejszyć, a czasem nawet całkowicie uniknąć obowiązku zapłaty tego podatku. Kwotę, która ma być wydatkowana na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnik określa w PIT 39 składanym do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego, po roku w którym doszło do opodatkowanej sprzedaży nieruchomości. Co jednak w sytuacji w której faktyczna wartość wydatków na te cele będzie niższa niż kwota zadeklarowana?
Czym jest ta ulga mieszkaniowa?
Aby uniknąć zapłaty podatku dochodowego (PIT) w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat, można wydać uzyskane środki na tzw. własne cele mieszkaniowe. Art. 21 ust. 1 pkt. 131 Ustawy o PIT stanowi, że wolne od podatku PIT są:
„(…) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.
Listę wydatków uznawanych za wydatki na własne cele mieszkaniowe zawiera art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT. Zalicza się do nich m.in. zakup domu, mieszkania lub działki budowlanej, budowę, przebudowę bądź adaptację budynku na mieszkalny, a także spłatę kredytów mieszkaniowych.
Zadeklarowaną kwotę wydatków na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych podatnik wykazuje w zeznaniu podatkowym PIT – 39 i ww. kwota powinna być wydatkowana na ww. cele w terminie 3 lat (poprzednio 2 lata) licząc od końca roku podatkowego w którym doszło do odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.
Co jeśli nie uda wydatkować całej kwoty z PIT-39?
Ustawodawca wskazał, że:
„W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie”.
W konsekwencji, jeśli kwota wydatków poniesionych przez podatnika na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych będzie niższa niż kwota faktycznie wydatkowana, wówczas podatnik winien:
- Dokonać korekty złożonego już uprzednio PIT-39,
- Wpłacić należny podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości przy uwzględnieniu, kwoty która nie została ostatecznie wydatkowana na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych,
- Oraz zapłacić odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych liczone od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do rozliczenia PIT-39 za rok podatkowy, w którym uzyskany został przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Organy podatkowe potwierdzają, że jeśli tylko część wskazanej PIT – 39 kwoty zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe, to podatnik jest uprawniony do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131) Ustawy o PIT jedynie w odpowiedniej proporcji. Od pozostałej niewykorzystanej kwoty należy zapłacić podatek.
Co zrobić w przypadku w którym kwota wydatków na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych przewyższyła kwotę zadeklarowaną?
Nie można również wykluczyć sytuacji, w której podatnik składając PIT – 39 zadeklarował wydatkowanie na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych niższej kwoty niż została ostatecznie faktycznie wydatkowana.
W takim przypadku jeżeli wartość wydatków, którą poniósł podatnik na realizację własnych celów mieszkaniowych, będzie wyższa od zadeklarowanej wysokości ulgi, podatnik powinien skorygować złożone zeznanie PIT-39 oraz wystąpić do urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadpłaconego podatku.
Podsumowanie
Zgodnie z przepisami Ustawy o PIT, podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej wydatkując zadeklarowane środki ze sprzedaży nieruchomości na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych. W przypadku wydatkowania ww. środków w wartościach niższych niż zadeklarowane liczyć się należy z obowiązkiem korekty zeznania PIT-39 i dopłatą podatku wraz z ostatkami od zaległości podatkowych wstecznie. Jeśli natomiast wydatkowana zostanie pula środków wyższa niż pierwotnie zadeklarowana, podatnik ma prawo dokonania korekty ww. PIT – 39 oraz wystąpienia o zwrot pierwotnie nadpłaconego podatku.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2647).
Stan prawny na dzień 6 kwietnia 2023 r.
Małgorzata Gach, radca prawny i doradca podatkowy z Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzata Gach
Klaudia Kowalczyk, aplikant radcowski w Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzata Gach