Prawo własności: Dom wybudowany na działce jednego z małżonków (1)

Artykuł odpowiada na pytanie : Czy wspólnie  wybudowany dom na działce należącej do jednego z małżonków wchodzi do ich  majątku wspólnego?

Majątek wspólny – co obejmuje

W świetle art. 31 par. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (KRO) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa, jeżeli strony nie zawierały wcześniej intercyzy.

Wspólność majątkowa małżeńska obejmuje w takiej sytuacji przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Do majątku wspólnego należy m.in. pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków, dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków (art. 31 par. 2 KRO).

Majątek osobisty – co obejmuje

Stosownie do dyspozycji wynikającej z art. 33 pkt. 2 KRO, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Tak będzie w przypadku gdy, jedno z małżonków otrzymało w darowiźnie lub w spadku działkę (nieruchomość). Wchodzi ona zatem co do zasady do jego majątku osobistego i nie podlega  podziałowi.

Jeżeli darczyńca (umowa darowizny) lub spadkodawca w testamencie (zapis windykacyjny) zaznaczył, że przeznacza ją obojgu małżonkom, wówczas małżonkowie są jej właścicielami. Nieruchomość wchodzi wtedy w skład ich majątku wspólnego.

Prawo własności działki a własność domu

W art. 48 Kodeksu cywilnego (K.c.) ustawodawca rozszerzył definicję części składowej gruntu (art. 47 par. 2 K.c.). Podał w nim wyjątek „(-) do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwałe z gruntem związane”.

W piśmiennictwie podkreślono: „Ocena, czy budynek lub inne urządzenie jest związane z gruntem w sposób trwały, musi być dokonywane z uwzględnieniem konkretnych okoliczności. W wyr. SN z 23.7.1963 (III CR 137/63, OSN  1964, Nr 7- 8, poz. 156), który zachował aktualność wyjaśniono, że dom drewniany, niezależnie od tego, czy postawiony jest na podwalinach, czy na podmurówce stanowi zawsze część składowa nieruchomości gruntowej”. [1]

Dom wybudowany w czasie trwania małżeństwa (ustawowa wspólność małżeńska) na nieruchomości należącej do jednego z małżonków niezależnie od tego kto inwestował w jego budowę należy do właściciela działki (grunt). Jest to jego majątek osobisty. W Kodeksie cywilnym właściwy jest art. 191. Ustawodawca podaje w nim, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Ilustruje on obowiązującą w prawie polskim zasadą superficies solo cedit. „Związanie ruchomości z nieruchomością  (posadzenie roślin, wzniesienie budowli) powoduje, że traci ona swoją odrębność prawną; przestaje być przedmiotem odrębnej własności. Bez znaczenia dla powstania takiego skutku jest wartość rzeczy przyłączonej (może przekraczać wartość gruntu) oraz okoliczność, kto dokonuje takiego przyłączenia (osoba uprawniona czy nieuprawniona)”. [2]

Intercyza w czasie trwania małżeństwa a wydatki na wspólny dom

W czasie trwania wspólności ustawowej żadna ze stron nie może żądać podziału majątku wspólnego. Tak może być gdy w czasie trwania małżeństwa zostaje zawarta umowa majątkowa małżeńska  tzw. intercyza (art. 47 par. 1 KRO). Poprzez intercyzę małżonkowie mogą  m.in. ustanowić rozdzielność majątkową. Na wniosek jednego z małżonków może wtedy zostać dokonany podział majątku.

W związku z powyższym istnieje możliwość dochodzenia z art. 45  par. 1 KRO zwrotu nakładów na majątek osobisty współmałżonka:

• z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków,
• z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty drugiego z małżonków.

W wyroku z dnia 7 czerwca 2002 r. w sprawie IV CKN 1108/00 Sąd Najwyższy uznał:
”Nakłady z majątku odrębnego jednego małżonków na majątek odrębny drugiego podlegają rozliczeniu z majątku wspólnego tylko wówczas, gdy na przedmiot majątkowy stanowiący majątek odrębny jednego z małżonków dokonano nakładów zarówno z majątku wspólnego, jak i z majątku odrębnego małżonków”.

Kiedy drugie z małżonków może być współwłaścicielem wspólnie wybudowanego domu?

W sytuacji, gdy działka oraz dom postawiony na niej należy do jednego z małżonków, drugie z małżonków posiada tylko uprawnienie „(-) do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny” (art. 28 [1] zd. 1 KRO).

Niniejszą sytuację można zmienić przez:

1. Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej na tę nieruchomość, czyli przeniesienie własności nieruchomości z majątku odrębnego do majątku wspólnego

Na podstawie  art. 47 par. 1 KRO małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego m.in. rozszerzyć wspólność ustawową m.in. na przedmioty majątkowe należące do majątku osobistego jednego z małżonków w tym np. nabyte przez darowiznę (art. 33 pkt 2 KRO).

Ma  to też na celu „(-) uregulowanie stosunków majątkowych na przyszłość”. [3] Co istotne, umowa taka może poprzedzać zawarcie  małżeństwa, ale „(-) jej skuteczność i moc prawna zaczną się dopiero od daty ślubu”. [4]

W prawomocnym wyroku z dnia z 7 marca 2017 r. w sprawie II FSK 410/15 Naczelny Sąd Administracyjny  wyraził następujący pogląd: „Włączenie do majątku wspólnego, na mocy umowy rozszerzającej ustawową wspólność małżeńską, nieruchomości należącej do majątku osobistego jednego z małżonków, nie stanowi nabycia tej nieruchomości przez drugiego z małżonków w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.” (Teza II),

2. Darowiznę udziału drugiego z małżonków w nieruchomości (akt notarialny). Każde z małżonków będzie miało wtedy 1/2 udziału w nieruchomości zabudowanej domem. Obdarowany małżonek może skorzystać wtedy z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

Ważne!

W obu przypadkach muszą zostać dokonane odpowiednie wpisy do księgi wieczystej nieruchomości.

Druga część artykułu będzie zawierała odpowiedź na pytanie: Do kogo po rozwodzie  będzie należał dom wybudowany na działce jednego z byłych małżonków ?”.

Podstawa prawna:

– art. 28 [1] zd. 1,  art. 31 par. 1, art. 32 – 33 , art. 45 par. 1, art. 47 par. 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego

– art. 47 par. 2, art. 48, art. 191 Kodeksu cywilnego

 Literatura:

[1] Bocian – Skowrońska E, Warciński M. [w:]  Pietrzykowski K. (red.) , Kodeks cywilny Tom I  Komentarz  art. 1 – 449(10), Warszawa 2015, s. 233

[2] Tamże, s. 568

[3] Ignaczewski J., Kodeks rodzinny i opiekuńczy Komentarz, Warszawa 2010, s. 267

[4] Tamże, s. 267

Stan prawny na 4 maja 2018 roku

Wanda Książek – współpracownik Portalu

Zapraszamy do kontaktu z Kancelarią, jeśli artykuł ten Państwa zainteresował lub potrzebują Państwo więcej informacji.