Przychody z najmu prywatnego w zryczałtowanym podatku dochodowym – stanowisko organów skarbowych

Właściciel mieszkania, który nie prowadzi działalności gospodarczej może je wynająć, a wynajem opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Czy podstawą opodatkowania ryczałtowego będzie kwota najmu podana w umowie, czy może kwota najmu plus opłaty za media dokonywane przez najemcę? Poznajmy stanowisko organów skarbowych w temacie przychodów z najmu prywatnego.

Przypomnijmy …

Najem lokali uregulowany jest w Dziale I – Najem Kodeksu cywilnego. Umowa najmu mieszkania jest to dwustronna czynność prawna, w której wynajmujący zobowiązuje się wynająć mieszkanie najemcy na czas określony lub bezterminowy , w zamian za czynsz z tytułu wynajmu lokalu.

Czynsz może być regulowany „w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju” (art. 659 Kodeksu cywilnego). Wynajem mieszkania może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych  (8,5%) [1]. Wynajmujący wtedy oblicza  za każdy miesiąc podatek ryczałtowy od kwoty otrzymywanej z najmu mieszkania. Wpłaca go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania PIT- 28. 

Pisaliśmy o tym w artykule:

Podatki 2019: Ryczałt od prywatnego najmu mieszkania –  jak rozliczyć

Co jest  przychodem z najmu prywatnego?

Przychodem z najmu jest określony w umowie czynsz miesięczny płacony przez najemcę wynajmującemu. Stanowi on przychód wynajmującego. Zazwyczaj jest to kwota pieniężna ustalona w umowie najmu, która zawiera jedną kwotę  określaną jako czynsz najmu, a faktycznie mieści się w niej czynsz z najmu mieszkania, czyli przychód wynajmującego oraz  tzw. ”czynsz administracyjny”.

Przykładowy fragment treści umowy najmu:

㤠3

1. Najemca zobowiązuje się do zapłaty Wynajmującemu czynszu najmu w wysokości 1.600 zł (słownie: jeden tysiąc sześćset złotych ) miesięcznie.
2. Opłaty za dostawę energii elektrycznej, wody, gazu ziemnego i centralnego ogrzewania ponosi Najemca”.

Najemca nie płaci osobno czynszu za mieszkanie, tylko płaci wynajmującemu 1.600 zł zgodnie z zapisem w umowie najmu. Stąd też niniejsza kwota, czyli czynsz z tytułu umowy najmu oraz czynsz administracyjny jest przychodem wynajmującego. Powstaje on wtedy, gdy  wynajmujący  go otrzymał lub jest już do dyspozycji na jego rachunku bankowym.  Nie będzie przychodem z najmu, czynsz należny, ale jeszcze nie otrzymany.

Czy zryczałtowany podatek dochodowy  należy odprowadzić  od  całej kwoty podanej w umowie, czy tylko od  zawartego w niej samego czynszu najmu – stanowisko organu skarbowego

Przykład z interpretacji podatkowej:

Stan faktyczny:

Wnioskodawczyni  planuje wynajem mieszkania i jego opodatkowanie  ryczałtem  od przychodów ewidencjonowanych- 8,5%. ”Całkowita kwota wynajmu, (…) będzie wynosić 2.000 zł, z czego 1.600 zł wynosi czynsz najmu + 400 zł zaliczka na opłaty, opłaty za media, takie jak prąd, gaz, woda, opłata za TV, internet”.

Podatniczka  zadała pytanie: „Czy zryczałtowany podatek w wysokości 8,5% powinna Pani odprowadzać od całości kwoty 2.000 zł, czy tylko od czynszu najmu tj. 1.600 zł?”

W interpretacji indywidualnej (znak: 0115-KDIT3.4011.112.2019.2.PSZ)  wydanej w dniu 29 maja 2019 r. przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) czytamy:  „(…) podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji (…). (…) Zapłacony wynajmującemu czynsz najmu stanowi bowiem dla niego w całości definitywne przysporzenie majątkowe – staje się jego własnością jako świadczenie bezzwrotne. (…)” Stąd też „cała określona w umowie kwota czynszu będzie (…) przychodem z najmu”.

Kiedy wynajmujący zapłaciłby mniejszy podatek ryczałtowy?

Wynajmujący zapłaciłby mniejszy podatek, gdyby poprzez odpowiednie zapisy w umowie o najem lokalu, czynsz najmu (przychód) byłby oddzielony od kosztów eksploatacji lokalu. Najemca płaciłby wtedy dwie odrębne kwoty tj. jedną z tytułu najmu lokalu, a drugą jako czynsz administracyjny lub też zaliczki na media.  

Przykład z interpretacji podatkowej:

„W umowie o najem lokalu, czynsz najmu jest oddzielony od kosztów eksploatacji lokalu. Najemca na podstawie umowy najmu zobowiązany jest do ponoszenia kosztów eksploatacji lokalu użytkowego”.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane powyżej uregulowania prawne stwierdzić należy, że przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane kwoty czynszu. Natomiast otrzymane przez Wnioskodawcę od najemcy należności z tytułu opłat eksploatacyjnych w postaci czynszu do wspólnoty, podatku od nieruchomości oraz opłaty za energię elektryczną, skoro – jak wynika z treści wniosku – do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca, nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy” – stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej (znak: 0115-KDIT3.4011.79.2018.2.DR) wydanej w dniu 4 kwietnia 2018 r.

Podsumujmy …

Przychodem z najmu prywatnego mieszkania lub lokalu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych będzie zawsze kwota określona w umowie najmu. Stanowi ona bowiem przysporzenie majątkowe dla wynajmującego. Nie można jej pomniejszyć o kwotę czynszu administracyjnego lub innych opłat eksploatacyjnych zawartych w kwocie czynszu najmu, ponieważ  przy opodatkowaniu ryczałtowym nie  występują koszty uzyskania przychodu.

W takiej sytuacji należy oddzielić w umowie najmu  czynsz najmu od kosztów eksploatacyjnych lokalu. Wtedy wynajmujący zapłaci mniejszy podatek.

Podstawa prawna:

– art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 3, art. 21 ust. 1-1a Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. 2019.43)

Objaśnienie:

[1] Art. 6 ust. 1a  w pow. z  art. art. 12 ust. 1 pkt 3 Ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. Dz.U. 2019.43)

Stan prawny na 17 października 2019 roku

W.K.