Pojęcie nieruchomości zostało zdefiniowane w Kodeksie cywilnym (dalej k.c.) i obejmuje następujące jej rodzaje: nieruchomości gruntowe (w tym rolne), budynkowe i lokalowe.
Zgodnie Kodeksem cywilnym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 46 § 1 k.c. oraz art. 461 k.c.).
Zniesienie współwłasności nieruchomości – zasady ogólne.
Zniesienie współwłasności nieruchomości następuje na zasadach i w trybie określonym przepisami Kodeksu cywilnego.
[emaillocker]
Współwłasność nieruchomości może zostać zniesiona albo w trybie umownym albo w trybie sądowym. Umowne zniesienie współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W umowie o zniesieniu współwłasności nieruchomości uczestniczyć muszą wszyscy współwłaściciele. W przypadku nieruchomości dla umowy konieczna jest forma aktu notarialnego. Współwłaściciele muszą być zgodni co do sposobu, w jaki tę współwłasności likwidują.
Zniesienie współwłasności nieruchomości w trybie sądowym odbywa się w postępowaniu nieprocesowym na wniosek jednego ze współwłaścicieli. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (art. 212 § 1 k.c.).
Zniesienie współwłasności nieruchomości – skutki.
W wyniku zniesienia współwłasności ustaje stosunek prawny, który łączył dotychczasowych współwłaścicieli. Zarówno w wyniku umownego jak i sądowego zniesienia współwłasności powinno nastąpić całkowite zniesienie współwłasności (Postanowienie SN, z dnia 15.06.2012r., II CSK 582/11).
Zniesienie współwłasności nieruchomości – sposoby.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nieruchomości nastąpiło przez podział nieruchomości, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 212 § 1 k.c.).
Jeżeli nieruchomości nie da się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 212 § 2 k.c.).
Podział fizyczny.
Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę. Przez podział fizyczny należy rozumieć także wyodrębnienie własności lokali, tzw. nieruchomości lokalowych (art. 46 § 1 k.c. in fine oraz art. 7 ust. 1 i art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali).
Wyjście ze współwłasności nieruchomości gruntowej niezabudowanej następuje poprzez dokonanie podziału fizycznego, polegającego na wydzieleniu z nieruchomości odpowiedniej ilości działek w stosunku do liczby współwłaścicieli, na rzecz których następuje podział, o wielkości proporcjonalnej do wysokości ich udziałów w nieruchomości. Zniesienie współwłasności takiej nieruchomości polega na podzieleniu nieruchomości na mniejsze nieruchomości i założeniu dla nich odrębnych ksiąg wieczystych.
Możliwość dokonania fizycznego podziału nieruchomości istnieje także w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem stanowiącym integralną część nieruchomości a także w przypadku współwłasności nieruchomości budynkowej.
W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych podział fizyczny budynku może zostać dokonany łącznie z gruntem, na którym jest posadowiony i tylko w takiej sposób, że wyodrębnione z podziału nieruchomości w części zabudowanej graniczyć będą wzdłuż ścian pionowych.
Wyjątek dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej poprzez wyodrębnienie własności lokali. Jednak taki sposób podziału pociąga za sobą konieczność pozostawienia we współwłasności (określanej jak współwłasność przymusowa) zarówno gruntu, na którym budynek został posadowiony oraz części budynku oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zniesienie współwłasności w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali powinno oznaczać przyznanie wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom.
Przyznanie nieruchomości z obowiązkiem spłaty.
Dopuszcza się możliwość przyznania wyodrębnionych lokali na współwłasność dwóm lub więcej dotychczasowym współwłaścicielom, lecz tylko na ich wniosek dotyczący wyraźnie określonych lokali. Współwłasność domu zostaje zniesiona a okoliczność, że niektóre z wyodrębnionych lokali będą stanowić współwłasność dotychczasowych współwłaścicieli budynku, nie niweczy dokonanego zniesienia współwłasności nieruchomości budynkowej (Postanowienie SN z dnia 15.06.2012 r., II CSK 582/11).
Orzeczenie sądowe znoszące współwłasność nieruchomości mimo że ma charakter konstytutywny, nie powołuje do życia odrębnej własności lokalu. Do jej powstanie nie wystarczy samo uprawomocnienie się postanowienia znoszącego współwłasność nieruchomości przez ustanowienie tego prawa, lecz niezbędny jest wpis w księdze wieczystej (Uchwała SN z dnia 21.02.2008 r., III CZP 152/07).
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej.
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. 585) następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy. Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli jest sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyznaje to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.
W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Jeżeli do przyznania gospodarstwa spełnia kilku współwłaścicieli albo jeżeli nie spełnia ich żaden ze współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.
Podział nieruchomości – ograniczenia.
Ograniczenia podziału nieruchomości dotyczą nieruchomości objętych ustawą o gospodarce nieruchomościami. Ich podział może być dokonany tylko o tyle, o ile jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie jest sprzeczny z przepisami szczególnymi, natomiast nieruchomości utworzone w wyniku podziału będą miały – bezpośrednio albo przez wykonywanie służebności – do drogi publicznej. Do nieruchomości tych zalicza się nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego.
[/emaillocker]
Joanna Mucha – współpracownik Portalu
