Strona główna Prawo cywilne Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony z ważnych przyczyn

Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony z ważnych przyczyn

6440
PODZIEL SIĘ

Czasami najemcy zawierający umowy najmu nie do końca zdają sobie sprawę, jakie skutki prawne, szczególnie w zakresie wypowiedzenia rodzi zawarcie umowy najmu na czas określony.

Jakie przepisy regulują wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

W tym zakresie istotny jest przede wszystkim art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Oznacza to, że w przypadku umów okresowych możliwość wcześniejszego rozwiązania takiej umowy istnieje tylko w przypadkach określonych w samej umowie. Jeśli najemca złoży wynajmującemu oświadczenie o wypowiedzeniu takiej umowy w innej sytuacji niż ta która została przez strony przyjęta, skutek będzie praktycznie żaden. Umowa pomiędzy stronami będzie trwała dalej z wszystkimi tego faktu konsekwencjami w tym obowiązkiem płatności czynszu oraz innych należności przez najemcę. Dodatkowo tylko najemca może się narazić na konieczność zapłaty kar umownych w związku z naruszeniem innych postanowień umowy najmu czy regulaminów np. centrów handlowych będących załącznikami do umowy najmu.

Praktyka wskazuje, że najczęściej strony umowy najmu przyjmują, że rozwiązanie umowy najmu przed terminem końcowym jest możliwe w przypadku zaległości czynszowych, czy naruszeniu określonych obowiązków najemcy (np. udostępnieniu przedmiotu najmu osobie trzeciej bez zgody wynajmującego).

Czy zastrzeżenie wypowiedzenia umowy „z ważnych przyczyn” rodzi skutki prawne

Czasami także wpisuje się do umowy najmu zapis o wypowiedzeniu umowy najmu na czas określony „z ważnych powodów”, „z ważnych przyczyn”, nie konkretyzując o jakie konkretnie przyczyny może chodzić. Pytanie czy jest to wystarczające do wypowiedzenia umowy najmu na czas określony.

Orzecznictwo sądowe wskazuje, że:

  • Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn”, mieści się w hipotezie art. 673 § 3 (uchw. SN z 21.11.2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, Nr 7-8, poz. 102). W uzasadnieniu tego wyroku SN sprecyzował, że „Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena „ważności” przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy. (…)”.
  • analogiczne wnioski jak powyżej wynikają także z innych orzeczeń sądowych np. wyrok SN z 17.6.2011 r., II CSK 587/10, Legalis; uz. uchw. SN (7) z 21.12.2007 r., III CZP 74/07, OSNC 2008, Nr 9, poz. 95.

Jak zatem wynika z powołanych orzeczeń zastrzeżenie w umowie najmu na czas określony reguły, że podlega ona wypowiedzeniu „z ważnych przyczyn” jest możliwe. Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony może zatem nastąpić „w ważnych przypadkach”, ale dobrze byłoby, aby przyczyny wypowiedzenia te były faktycznie obiektywnie poważne. W innym przypadku – jeśli druga strona umowy zakwestionuje przyczynę wypowiedzenia umowy – ocena stanu faktycznego i okoliczności wypowiedzenia umowy na czas określony zostanie dokonana przez sąd, który może dojść do zupełnie odmiennego przekonania.

Doktryna prawa zajmuje natomiast w tym względzie zróżnicowane stanowisko, w tym także negatywne. Np. J. Górecki, G Matusik w komentarzu do K.c. pod red. Osajdy wskazują, że:

„Zgodzić się należy z twierdzeniem o przeniesieniu płaszczyzny analizy „ważnej przyczyny” z faktu na oceny, co nie jest zjawiskiem pożądanym. Założenie, że „ważna przyczyna”, zawsze musi być rzeczywista i uzasadniająca wypowiedzenie jest idealistyczne. Oceny „ważności” przyczyny dokonuje sąd, który dysponuje tylko taką wiedzą, jaką czerpać może z materiału dostarczonego przez strony. Im mniej danych pozwalających na ustalenie ich zgodnej woli w zakresie rozumienia tego pojęcia, tym mniejsze prawdopodobieństwo powodzenia w razie sporu sądowego. Dopuszczalność wypowiedzenia z „ważnej przyczyny” stanowi zbyt daleko idące rozluźnienie stosunku prawnego”.

Podsumowując powyższe rozważania, niezależnie od poglądu na temat możliwości lub niemożności wypowiedzenia umowy najmu czas określony „z ważnych przyczyn”, zapisy dotyczące wypowiedzenia takiej umowy powinny być możliwie najściślej i najbardziej precyzyjnie w niej opisane. To powinno wyłączyć wątpliwości interpretacyjne stron i konieczność odwołania się do wykładni sądu.

PW.