Strona główna Działalność gospodarcza Umowa najmu – jaka stawka VAT na rozliczenie mediów

Umowa najmu – jaka stawka VAT na rozliczenie mediów

1519
PODZIEL SIĘ

Wśród przedsiębiorców wynajmujących lokale komercyjne problematyczna pozostawała zawsze kwestia opodatkowania podatkiem VAT kosztów mediów przenoszonych na najemców typu: prąd, woda, gaz, ścieki itp. Koncepcje organów podatkowych oraz sądów w tym zakresie zmieniały się co pewien czas wprowadzając niepewność wśród przedsiębiorców i ich działów księgowych.

O co chodzi z tym fakturowaniem mediów przy umowach najmu

W zakresie kosztów prądu, gazu, wody itp. przenoszonych fakturą na najemców możliwe było przyjęcie, że to usługa najmu stanowi usługę główną, zatem wszystkie inne usługi poboczne powinny być opodatkowane w ramach jednej usługi kompleksowej stawką właściwą dla najmu. Przy uwzględnieniu faktu, iż najem komercyjny jest opodatkowany stawką podstawową (23%) oznaczało to w istocie zastosowanie tej samej stawki podatkowej dla usług pobocznych korzystających w zwykłych przypadkach ze stawki obniżonej (np. 8% przy dostawie wody czy ścieków). Z kolei drugie rozwiązanie zakładało, że każda z tych usług tj. najem, udostępnienie wody, prądu itp. stanowi usługę samodzielną, podlegającą odrębnemu opodatkowaniu na zasadach przewidzianych dla usług określonego rodzaju.

Jakie jest rozwiązanie tego problemu

Problemem tym zajął się ostatnio Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 16 kwietnia 2015 r. (sygn. C-42/14 Minister Finansów przeciwko Wojskowej Agencji Mieszkaniowej).

W orzeczeniu tym TSUE wskazał, że:

Sposób rozliczenia VAT od mediów zależy od umowy łączącej strony. Jeżeli najemca ma możliwość wyboru dostawcy mediów, czy sposobu korzystania z mediów, a kosztami mediów obciążany jest według faktycznego ich zużycia (wynikającego z indywidualnych liczników), usługę najmu i dostawę mediów można traktować jak odrębne świadczenia. Jeżeli jednak elementy transakcji są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny, ww. świadczenie – jako kompleksowe – należy opodatkować łącznie, jedną stawką VAT.

W orzeczeniu tym podkreślono, że co do zasady najem oraz dostawa mediów winny być podatkowo traktowane odrębnie. Jest to jednak do zastosowania wówczas, gdy najemca może być rozliczany odrębnie za zużycie mediów oraz jeśli najemca taki miałby faktyczną swobodę w wyborze dostarczyciela mediów.

W przypadku natomiast takiego skonstruowania umowy najmu, że najem wraz z towarzyszącymi temu najmowi usługami stanowi w istocie jedną usługę, co może mieć miejsce np. w przypadku najmu lokali biurowych pod klucz lub krótkoterminowego najmu nieruchomości na wakacje – najem taki powinien być traktowany jako jedna usługa kompleksowa i opodatkowany jedną stawką VAT przewidzianą dla najmu.

TSUE wskazał ponadto, że jeżeli sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego (w szczególności wobec innych wynajmujących) wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z towarów lub usług związanych z najmem, dane świadczenia są generalnie nierozerwalnie związane z najmem i mogą być też uważane za stanowiące jedną całość. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy wynajmujący, jako właściciel części wspólnej nieruchomości, musi korzystać z usług świadczeniodawców wyznaczonych przez wszystkich współwłaścicieli i uiścić proporcjonalną część opłat wspólnych, odnoszących się do takich usług, które następnie przenosi on na najemcę.

Orzeczenie to jako odsyłające do postanowień umowy najmu i przekazujące kompetencje w zakresie interpretacji stanu faktycznego sądowi krajowemu nie dało jednak ostatecznego i jasnego rozstrzygnięcia w tym temacie.

Sprecyzowanie zasad opodatkowania najmu wraz z dostawą mediów przyniesie najprawdopodobniej orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie o sygn. I FSK 1672/13. Jest to sprawa w której wystąpiono z pytaniem prejudycjalnym, a jak wynika z informacji na stronie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zawieszone postępowanie w tej sprawie zostało w dniu 28 kwietnia br. podjęte na nowo.

Jeśli wyrok w tej sprawie będzie już znany, na pewno powrócimy do tego tematu.

GM.