Umowa deweloperska – klauzule abuzywne/klauzule niedozwolone (2)

W poprzednim artykule Umowa deweloperska – klauzule abuzywne (1) zostały omówione wybrane klauzule niedozwolone (abuzywne) najczęściej spotykane we wzorcach umów  deweloperskich, a dotyczące:

• wyboru kancelarii notarialnej, w której strony mają zawrzeć umowę deweloperską,
• ceny mieszkania,
• powierzchni przyszłego mieszkania.

Jakie jeszcze  inne  postanowienia  stosowane  w umowach deweloperskich zostały  wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych  jako  abuzywne?  Odpowiedź  na to pytanie zawiera  niniejszy artykuł.

Deweloper nie może  … czyli inne klauzule niedozwolone

1. Dokonać odbioru   lokalu  bez obecności kupującego

Numer postanowienia:  5329, data wpisu:  15 października  2013 r. 

 „Jeżeli Kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w § 6 terminie odbioru Sprzedający ma prawa dokonać odbioru Lokalu tak jakby Kupujący był przy odbiorze Lokalu”

Komentarz:

Zdaniem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów  wyrażonym w  wyroku  z dnia 18 czerwca  2012 r. w sprawie o sygn. akt XVII AmC 3752/11  powyższa klauzula pozbawia  konsumenta  „(…) możliwości zgłoszenia zastrzeżeń do protokołu odbioru lokalu w przypadku nie stawienia się w czasie i miejscu wyznaczonym na podpisanie tego protokołu – bez względu na przyczynę nieobecności. Jednocześnie postanowienie to daje przedsiębiorcy uprawnienie do przyjęcia domniemania zgody konsumenta na treść protokołu odbioru lokalu w przypadku jego nieobecności. Tak skonstruowane postanowienie wzorca godzi także w interesy konsumentów – uniemożliwiając im zgłoszenie zastrzeżeń do protokołu lub odmowy jego podpisania w przypadku nieobecności w czasie i miejscu wyznaczonym na jego podpisanie” [1] .

2. Przenieść na nabywcę  prawa  do odrębnej własności lokalu  po upływie pół roku

Numer postanowienia : 6139, data wpisu:  17 września  2015 r.

 „Przeniesienie na Nabywcę prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego nastąpi w terminie 180 (sto osiemdziesiąt) dni od dnia odbioru lokalu mieszkalnego najwcześniej w terminie od 31 (trzydzieści jeden) stycznia 2015 (dwa tysiące piętnaście) roku do dnia 30 (trzydzieści) kwietnia 2015 (dwa tysiące piętnaście) roku”

Komentarz:

Powyższa klauzula  ma  charakter abuzywny, ponieważ  wydłuża  przeniesienie na nabywcę prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego  o co najmniej  pół roku.  Oznacza to, że  bank  udzielający  kredytu  hipotecznego  nie może  wpisać   tego lokalu do księgi wieczystej i jest uzależniony od dewelopera.

3. Zobowiązać nabywcę do wykończenia lokalu

Numer postanowienia: 7444, data wpisu: 14 grudnia  2019 r.

„Nabywca zobowiązuje się do indywidualnego wykończenia Lokalu. Za szkody powstałe w toku indywidualnych prac wykończeniowych odpowiada Kupujący”

Komentarz:

W art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej  [2] ustawodawca  określa co powinna ona zawierać.  Nie ma w niej  zapisu o tym, że konsument (nabywca)  jest zobowiązany do wykończenia lokalu. „Ta bowiem kwestia powinna być pozostawiona konsumentowi, który ma prawo zarówno lokal wykończyć jak i pozostawić go w stanie surowym.  (…) Sformułowanie zawarte w postanowieniu może po jego stronie wywołać przeświadczenie, iż nie tylko jest uprawniony ale i zobowiązany do wykończenia lokalu, co z kolei należy uznać za sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interes konsumenta w postaci pewności co do obowiązków wynikających dla niego z umowy.

Z kolei zdanie drugie postanowienia „Za szkody powstałe w toku indywidualnych prac wykończeniowych odpowiada Kupujący” jest zbyt ogólne by mogło rodzić po stronie konsumenta jakąkolwiek odpowiedzialność. (…) Tymczasem przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali kwestie te regulują kompleksowo nie ma zatem koniczności wprowadzania do umowy w/w postanowienia, które w praktyce będzie budzić poważne wątpliwości interpretacyjne i wywoływać pod stronie konsumenta mylne wyobrażenie o jego obowiązkach” – uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie VII Wydział Gospodarczy w wyroku z dnia 3 kwietnia  2019 r. w sprawie o sygn. akt VII AGa 1959/18 [3].

Czy konsument musi wyrazić zgodę na zapis, z którym nie miał możliwości zapoznania się przed podpisaniem umowy?

1. Numer postanowienia: 7433, data wpisu: 14 grudnia 2019 r.

„Ponadto Nabywca przyjmuje do wiadomości możliwość zabudowania przez Dewelopera lub inny podmiot przez niego wskazany działek o obecnych numerach ewidencyjnych nr: 397/1, 397/2 i 397/3 położonych w obrębie 17, jednostka ewidencyjna Śródmieście lub którejkolwiek z nich, a także innych działek położonych w obrębie 17, jedn. ewid.  Śródmieście, do których prawo własności, prawo użytkowania wieczystego, udziały w prawie własności lub udziały w prawie użytkowania wieczystego nabędzie Deweloper lub inny podmiot powiązany z nim kapitałowo – budynkami mieszkalnymi wielomieszkaniowymi wraz z garażami podziemnymi i konieczną infrastrukturą zgodnie z obowiązującym prawem, przy czym na działce nr 397/2 – konieczną infrastrukturą”

Komentarz:

Powyższe postanowienie pozwala deweloperowi prowadzić swoją działalność na działkach sąsiadujących z wybudowanym budynkiem. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w Warszawie „Budowa innych budynków może jednak zagrażać interesom konsumentów, co może wynikać z naruszenia norm bezpieczeństwa, prawa budowlanego, praw konsumenta związanych z nieruchomością wspólną. (…) Postanowienie to utrudnia albo wręcz uniemożliwia obronę nabywców w trakcie uzyskiwania przez dewelopera lub podmiot przez niego wskazany pozwolenia na budowę (…) – skoro nabywcy wyrażali zgodę na dowolną zabudowę, utrudnione może być wykazanie, że zabudowa narusza ich uzasadniony interes” [4].

2. Numer postanowienia: 7434, data wpisu: 14 grudnia 2019 r.

„Ponadto Nabywca przyjmuje do wiadomości, że wygląd elewacji Budynku objęty jest ochroną wynikającą z przepisów prawa autorskiego i zobowiązuje się nie podejmować bez zgody Dewelopera oraz autora projektu architektonicznego żadnych działań mających na celu zmianę wyglądu elewacji Budynku, a w przypadku podjęcia takich działań zobowiązuje się do podjęcia wszelkich działań mających na celu przywrócenie elewacji do stanu zgodnego z projektem architektonicznym.”

Komentarz:

W niniejszym postanowieniu deweloper nałożył na konsumenta obowiązek, który  nie  ma odzwierciedlenia w przepisach. Stąd też  stanowi ono  klauzulę  niedozwoloną.

Konsument „(…) nie miał (…) możliwości zapoznania się z umową łączącą dewelopera i autora projektu, w związku z czym nie wie, co konkretnie mieści się w pojęciu <<wygląd elewacji Budynku>>  co stanowi elementy elewacji” [5]. Co istotne,  nie było mu to do niczego potrzebne, ponieważ  prawo do tego jak ma wyglądać  elewacja budynku   oraz wszelkie  zgody na jej zmianę posiada wspólnota mieszkaniowa, a nie deweloper. 

Zobacz  także:

WAŻNE DLA DEWELOPERÓW / LISTOPAD 2019

W kolejnym artykule zostaną omówione klauzule związane z odstąpieniem od umowy  deweloperskiej.

Źródło:  Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – https://www.rejestr.uokik.gov.pl/

Objaśnienie:

[1] Wyrok Sądu Okręgowego  w Warszawie z dnia  18  czerwca 2012 r., sygn.. akt XVII AmC 3752/11 – http://orzeczenia.warszawa.so.gov.pl/content/$N/154505000005127_XVII_AmC_003752_2011_Uz_2012-06-18_002 (dostęp w dniu  21 stycznia 2020 r. )

[2] ustawa deweloperska: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tekst jedn. Dz.U.2019.1805)

[3] wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2019r, sygn.. akt VII AGa 1959/18 – http://orzeczenia.waw.sa.gov.pl/content/$N/154500000003527_VII_AGa_001959_2018_Uz_2019-04-03_002 (stan prawny na 21 stycznia 2020 r. )

[4] Tamże

[5] Tamże

Stan prawny na dzień 21 stycznia 2020 roku

Wanda Książek – współpracownik Portalu