To, co znajduje się na powierzchni, przypada właścicielowi gruntu

To, co znajduje się na powierzchni, przypada właścicielowi gruntu – superficies solo cedit. Zasada ta oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem trwale połączone (w sposób naturalny lub sztuczny), dzieli los prawny gruntu.

Części składowe rzeczy
Dla właściwej analizy omawianej zasady, konieczne jest wyjaśnienie, co polski ustawodawca rozumie pod pojęciem „części składowych rzeczy”. Otóż, częścią składową rzeczy jest wszystko to, co nie może być od dniej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego). Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Istota zasady
Zasadę superficies solo cedit wprowadza do polskiego systemu prawnego przede wszystkim art. 48 Kodeksu cywilnego, według którego z zastrzeżeniem ustawowych wyjątków, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Oznacza to, że obiekty te nie są odrębnym przedmiotem własności i należą z zasady do właściciela gruntu. Warto przy tym zanotować, że przytoczony art. 48 Kodeksu cywilnego zawiera katalog otwarty części składowych gruntu (zwrot „w szczególności”). Przedmiotowa zasada wynika również z art. 191 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Wobec faktu, że urządzenia wzniesione na gruncie przynależą z zasady właścicielowi działki, zachodzi konieczność dokonania w niektórych wypadkach odpowiednich rozliczeń pomiędzy podmiotem, który posadowił urządzenie, a właścicielem gruntu. Kwestię zwrotu nakładów regulują przede wszystkim art. 226-227 Kodeksu cywilnego. Jeżeli budynek lub inne urządzenie znacznie przewyższa wartość zajętej działki, istnieje nawet możliwość wykupu zajętego gruntu (art. 231 Kodeksu cywilnego).

Wyjątki od zasady
Nie należą do części składowych gruntu, lecz pozostają odrębnymi nieruchomościami, budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, bądź też ich związków – budynki te stanowią własność użytkownika wieczystego (art. 235 Kodeksu cywilnego). Zasadzie superficies solo cedit nie są poddane również lokale wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności. Sposób ustanawiania odrębnej własności lokali reguluje ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wyjątek od omawianej zasady stanową również budynki wzniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną, należącym do jej członka – budynki takie stanowią własność spółdzielni (art. 279 Kodeksu cywilnego). Spośród innych niż budynki wyjątków od zasady superficies solo cedit wymienić można drzewa i rośliny zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie – drzewa te stanowią odrębne ruchomości, których właścicielem pozostaje spółdzielnia (art. 272 i 279 Kodeksu cywilnego). Wyłom w przedmiotowej zasadzie stanowią także urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne. Urządzenia te nie są częściami składowym nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład danego przedsiębiorstwa (art. 49 Kodeksu cywilnego).

Praktyczne zastosowanie zasady
Praktyczne stosowanie zasady superficies solo cedit przysparza wielu trudności. Przykładowo, w wyroku z dnia 9 czerwca 1967 r. (sygn. akt: CR 676/66) Sąd Najwyższy przyjął, że drewniane baraki stanowią części składowe gruntu, gdy na skutek przebudowy dokonanej przez najemcę zostały trwale związane z gruntu. Podobnie w orzeczeniu z dnia 23 lipca 1963 r. (sygn. akt: III CR 137/63) Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że dom drewniany, niezależnie od tego, czy postawiony jest na podwalinach, czy na podmurówce, zawsze jest częścią składową nieruchomości gruntowej. Skomplikowana jest kwalifikacja prawna budynków garażowych. W zależności od materiałów, sposobu wykonania, technik połączenia z gruntem, są one uważane za części składowe gruntu, bądź też odmawia się im takiego przymiotu (vide: orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1962 r., sygn. akt: 2 CR 596/59). Sąd Najwyższy rozpatrywał nawet sprawę, w której podjął rozważania na temat tego, czy inny grunt może być częścią składową danego gruntu. W sprawie tej Sąd Najwyższy podjął uchwalę w dniu 8 września 1995 r. (sygn. akt: III CZP 107/95), w której wyraźnie orzekł, że części składowej gruntu nie może stanowić inny grunt.

Autor:
Andrzej Jednoralski – aplikant radcowski
Kancelaria Radcy Prawnego „ART”
J A N J E D N O R A L S K I