Strona główna Dochodowy - osoby fizyczne Sprzedaż kilku działek a działalność gospodarcza – wyrok NSA z dnia 9...

Sprzedaż kilku działek a działalność gospodarcza – wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r. cz.2

1443
PODZIEL SIĘ

W poprzednim artykule wyjaśnialiśmy na czym polega problem dotyczący podatkowej kwalifikacji dochodu osoby fizycznej ze sprzedaży kilku działek lub nieruchomości.

Dzisiaj zajmiemy się jednym z ostatnich orzeczeń NSA w ww. temacie.

Sprzedaż kilku działek – co wynika z wyroku z 9 marca 2016 r.

Wyrok NSA z 9 marca 2016 r. (sygn. akt II FSK 1423/14) jest dość precedensowy i może być wykorzystywany przez podatników w toku ewentualnych postępowań podatkowych dla obrony stanowiska, że nie każda sprzedaż kilku działek stanowi działalność gospodarczą. Najważniejsze tezy to:

  • „Treść art. 10 ust. 1 pkt. 8) u.p.d.f. decyduje o tym że zanim przychód ze sprzedaży Nieruchomości zostanie zaliczony do tego właśnie źródła przychodu, konieczne jest wyeliminowanie tezy, że przychód ten stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Źródło „pozarolnicza działalność gospodarcza” ma zatem w przypadku zbywania Nieruchomości zdecydowane pierwszeństwo, czego brak w przypadku innych źródeł przychodów wskazanych w ustawie o podatku dochodowym”.
  • Dalej NSA podkreślił, że dopiero łączne spełnienie wszystkich przesłanek z definicji pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 5a pkt. 6) ustawy o u.p.d.f.), pozwala na  uznanie przychodu podatnika za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
  • Art. 5a pkt. 6) u.p.d.f. mówi z kolei, że działalność gospodarcza to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w Ustawie. Ustawa wymienia zatem cztery warunki działalności gospodarczej.
  • Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku”. Natomiast jeśli chodzi o zorganizowanie, to może tutaj chodzić zarówno o zorganizowanie formalne (np. dokonanie wpisu do właściwego rejestru), lecz także o zorganizowanie faktyczne.  Zaznaczyć trzeba, że brak wpisu do właściwego rejestru nie przesądza w żadnym razie o braku ww. zorganizowania, istotne jest bowiem głównie zorganizowanie faktyczne. NSA uznał zatem, że „na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej”. „Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność”.
  • Sąd stwierdził, także że „Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje. O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta (np. podatnik dokonuje sprzedaży gruntu z rozpoczętą budową domu jednorodzinnego w następstwie istotnych problemów finansowych albo też zbywa nieruchomość, którą nabył wprawdzie w celu gospodarczym, lecz z określonych powodów nie zadecydował o jej gospodarczym wykorzystaniu, nie weszła ona w skład przedsiębiorstwa, stała się zbędna dla realizacji pierwotnie założonych zamiarów). Podobnie postrzegać można sytuację, w której podatnik nabywa po atrakcyjnej cenie dużą nieruchomość, część z niej zabudowuje budynkiem mieszkalnym, a pozostały fragment zbywa (nawet po jego podzieleniu na mniejsze działki gruntu)”.
  • „Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych”.
  • „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy – w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi”.

NSA wskazał zatem, że nie ma znaczenia zarówno ilość sprzedawanych nieruchomości jak i korzystanie z usług podmiotów profesjonalnych. Gospodarowanie własnym majątkiem, w tym sprzedaż kilku działek może również prowadzić do osiągnięcia zysku, ale dopóki nie jest trwałym źródłem dochodów, nie powinno być klasyfikowane jako działalność gospodarcza.

PW.