Niejednokrotnie przy sprzedaży kilku działek gruntu przez osobę fizyczną pojawić się może pytanie czy to jeszcze dysponowanie majątkiem prywatnym czy też już działalność gospodarcza.
Sprzedaż kilku działek – na czym polega problem podatkowy
Problem bierze się z tego, że przepisy Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm. – dalej u.p.d.f.) wyodrębniają generalnie 9 różnych źródeł przychodów, przy czym pozarolnicza działalność gospodarcza stanowi źródło przychodów opisane w art. 10 ust. 1 pkt. 3) w zw. z art. 14 u.p.d.f., natomiast odpłatne zbycie nieruchomości czy ich części kwalifikowane jest jako źródło przychodów opisane w art. 10 ust. 1 pkt. 8) w zw. z art. 19 u.p.d.f.
Sprzedaż kilku działek – odpłatne zbycie a pozarolnicza działalność gospodarcza
Kluczowy art. 10 ust. 1 pkt. 8) u.p.d.f. mówi, że „Źródłami przychodów są: (…) 8) odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.
Z przepisu tego wynika, że o ile sprzedaż nieruchomości lub ich części dokonuje się poza działalnością gospodarczą (tj. nie w wykonywaniu tej działalności czyli prywatnie) i jednocześnie sprzedaż ta dokonywana jest przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym doszło do nabycia nieruchomości lub jej wybudowania – wówczas kwoty uzyskane z tej sprzedaży będą uznawane za uzyskane ze źródła przychodów opisanego w tym przepisie.
Zakwalifikowanie ceny sprzedaży do tego przepisu skutkuje m.in. tym że sprzedaż po 5 latach od nabycia lub wybudowania jest zupełnie zwolniona od podatku dochodowego, a jeśli została wykonana wcześniej to podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania ww. kwot jeśli przeznaczy środki ze sprzedaży w ciągu 2 lat na tzw. „własne cele mieszkaniowe” (art. 21 ust. 1 pkt. 131) w zw. z art. 21 ust. 25 u.p.d.f.). O własnych celach mieszkaniowych pisaliśmy już na łamach naszego portalu.
Z drugiej strony Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych podaje definicję działalności gospodarczej (art. 5a pkt. 6) u.p.d.f.). Działalność gospodarcza to działalność zarobkowa: a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów z pozostałych źródeł.
Skoro przepis mówi o działalności prowadzącej do uzyskiwania zarobku, w sposób ciągły (w domyśle polegającej na sprzedaży kilku działek lub nieruchomości), to organy podatkowe i sądy niejednokrotnie twierdziły, że sprzedaż dokonywana w takich warunkach to działalność gospodarcza np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 12 stycznia 2016 r. ITPB4/4511-413/15/MK czy też wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 770/12.
Jeśli zatem sprzedaż kilku działek zostałaby zakwalifikowana jako działalność gospodarcza wówczas ani zwolnienie od podatku po 5 latach, ani też przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe nie mogłyby wchodzić w grę. Zatem podatek dochodowy należałoby zapłacić i to raczej wg skali podatkowej a nie wg stawki 19% jak przy dochodach uznanych za dochody ze zbycia nieruchomości. W interesie podatników leży zatem dowodzenie, że dochód ze sprzedaży nieruchomości nie stanowi dochodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.
W kolejnym artykule odniesiemy się do tez z interesującego wyroku NSA z dnia 9 marca 2016 r.
PW.