Strona główna Dochodowy - osoby fizyczne Sprzedaż kilku działek a działalność gospodarcza – wyrok NSA z dnia 9...

Sprzedaż kilku działek a działalność gospodarcza – wyrok NSA z dnia 9 marca 2016 r. cz.1

1132
PODZIEL SIĘ

Niejednokrotnie przy sprzedaży kilku działek gruntu przez osobę fizyczną pojawić się może pytanie czy to jeszcze dysponowanie majątkiem prywatnym czy też już działalność gospodarcza.

Sprzedaż kilku działek – na czym polega problem podatkowy

Problem bierze się z tego, że przepisy Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 ze zm. – dalej u.p.d.f.) wyodrębniają generalnie 9 różnych źródeł przychodów, przy czym pozarolnicza działalność gospodarcza stanowi źródło przychodów opisane w art. 10 ust. 1 pkt. 3) w zw. z art. 14 u.p.d.f., natomiast odpłatne zbycie nieruchomości czy ich części kwalifikowane jest  jako źródło przychodów opisane w art. 10 ust. 1 pkt. 8) w zw. z art. 19 u.p.d.f.

Sprzedaż kilku działek – odpłatne zbycie a pozarolnicza działalność gospodarcza

Kluczowy art. 10 ust. 1 pkt. 8) u.p.d.f. mówi, że „Źródłami przychodów są: (…) 8) odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2: a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,  d) innych rzeczy, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Z przepisu tego wynika, że o ile sprzedaż nieruchomości lub ich części dokonuje się poza działalnością gospodarczą (tj. nie w wykonywaniu tej działalności czyli prywatnie) i jednocześnie sprzedaż ta dokonywana jest przed upływem 5 lat licząc od końca roku w którym doszło do nabycia nieruchomości lub jej wybudowania – wówczas kwoty uzyskane z tej sprzedaży będą uznawane za uzyskane ze źródła przychodów opisanego w tym przepisie.

Zakwalifikowanie ceny sprzedaży do tego przepisu skutkuje m.in. tym że sprzedaż po 5 latach od nabycia lub wybudowania jest zupełnie zwolniona od podatku dochodowego, a jeśli została wykonana wcześniej to podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania ww. kwot jeśli przeznaczy środki ze sprzedaży w ciągu 2 lat na tzw. „własne cele mieszkaniowe” (art. 21 ust. 1 pkt. 131) w zw. z art. 21 ust. 25 u.p.d.f.). O własnych celach mieszkaniowych pisaliśmy już na łamach naszego portalu.

Z drugiej strony Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych podaje definicję działalności gospodarczej (art. 5a pkt. 6) u.p.d.f.). Działalność gospodarcza to działalność zarobkowa: a) wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa, b) polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów z pozostałych źródeł.

Skoro przepis mówi o działalności prowadzącej do uzyskiwania zarobku, w sposób ciągły (w domyśle polegającej na sprzedaży kilku działek lub nieruchomości), to organy podatkowe i sądy niejednokrotnie twierdziły, że sprzedaż dokonywana w takich warunkach to działalność gospodarcza np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 12 stycznia 2016 r. ITPB4/4511-413/15/MK czy też wyrok NSA z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt  II FSK 770/12.

Jeśli zatem sprzedaż kilku działek zostałaby zakwalifikowana jako działalność gospodarcza wówczas ani zwolnienie od podatku po 5 latach, ani też przeznaczenie przychodu na własne cele mieszkaniowe nie mogłyby wchodzić w grę. Zatem podatek dochodowy należałoby zapłacić i to raczej wg skali podatkowej a nie wg stawki 19% jak przy dochodach uznanych za dochody ze zbycia nieruchomości. W interesie podatników leży zatem dowodzenie, że dochód ze sprzedaży nieruchomości nie stanowi dochodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W kolejnym artykule odniesiemy się do tez z interesującego wyroku NSA z dnia 9 marca 2016 r.

 PW.