Artykuł omawia sposób przeniesienia przez wspólnika prawa własności nieruchomości na spółkę jawną tytułem wkładu wnoszonego do spółki.
Obowiązek wniesienia wkładu do spółki jawnej
Zgodnie z art. 25 Kodeksu spółek handlowych (K.s.h.) [1] obowiązkowym elementem umowy spółki jawnej jest wniesienie wkładu przez każdego z jej wspólników oraz podanie jego wartości. Wspólnicy mogą wnieść do zawiązywanej spółki wkłady pieniężne lub niepieniężne. Wchodzą one do majątku spółki jawnej, [2] i umożliwiają rozpoczęcie przez spółkę działalności gospodarczej. [3]
Pisaliśmy o tym w artykule:
Spółka jawna: Majątek spółki jawnej – najważniejsze informacje
W świetle art. 48 par. 2 K.s.h. wkładem do spółki jawnej może być m.in. przeniesienie własności rzeczy lub praw. W związku z tym w pełni dopuszczalne jest wniesienie przez wspólnika np. prawa własności nieruchomości jako wkładu do spółki jawnej.
Nieruchomość, czym jest
Definicję „nieruchomości” zawiera art. 46 par. 1 Kodeksu cywilnego (K.c.). [4] Z jego treści wynika, że nieruchomością jest sam grunt albo grunt na którym zostały wybudowane budynki (np. mieszkalne lub gospodarcze). Nieruchomościami mogą być także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Potwierdza to art. 48 K.c., w którym ustawodawca podkreśla, iż „do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”. Każda nieruchomość jest opisana w przyporządkowanej jej księdze wieczystej.
Zobacz:
Księgi wieczyste – dlaczego są tak ważne i co się w nich ujawnia?
Spółka jawna – nieruchomość jako wkład – regulacja prawna
W piśmiennictwie podano: „Przeniesienie lub obciążenie własności rzeczy lub innych praw podlega stosownym przepisom KC o formie czynności prawnej. I tak np. wniesienie do spółki tytułem wkładu własności nieruchomości wymaga dochowania formy aktu notarialnego (art. 158 KC)”. [5]
Z art. 155 par. 1 K.c. wynika, że umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Spółka jawna powstaje z chwilą wpisu do rejestru [6] i od tej chwili nabywa własność przedmiotowej nieruchomości np. nieruchomości zabudowanej budynkiem gospodarczym.
Natomiast w art. 158 K.c. ustawodawca podkreśla, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Przepis powyższy należy rozumieć w następujący sposób:
- Wspólnik X chce przekazać nieruchomość Y jako wkład do powstającej spółki jawnej .
- Umowa spółki jawnej zostaje zawarta u notariusza. W tej umowie wspólnik zobowiązuje się do aportu prawa własności nieruchomości do spółki.
- Po zarejestrowaniu umowy w Krajowym Rejestrze Sądowym wspólnik X zawiera osobną umowę w formie aktu notarialnego, która przenosi własność tejże nieruchomości na spółkę.
Nieruchomość jako wkład do spółki jawnej – pogląd Sądu Najwyższego
Sprawy związane z przeniesieniem własności nieruchomości były także przedmiotem zainteresowania Sądu Najwyższego (SN). W 2015 roku SN wydał Postanowienie z dnia 14 stycznia 2015 r., w sprawie o sygn. akt II CSK 85/14, oraz w Postanowienie z dnia 25 listopada 2015 r., w sprawie o sygn. akt II CSK 723/14. [7] Rozstrzygnął w nich kwestię związaną z formą umowy spółki jawnej w przypadku aportu nieruchomości do spółki.
W postanowieniu z dnia 25 listopada 2015 r. „SN podzielił argumentację przedstawioną w uzasadnieniu postanowienia z dnia 14 stycznia 2015 r. II CSK 85/14 i uznał, że w razie zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązał się do wniesienia tytułem wkładu własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie – po zarejestrowaniu spółki – odrębnej umowy w formie aktu notarialnego przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki”.
Zobacz:
Aport nieruchomości do spółki jawnej
W obu postanowieniach SN stwierdził, że przy wnoszeniu aportu nieruchomości do spółki jawnej nie ma potrzeby sporządzania umowy spółki w formie aktu notarialnego.
Pomimo tego powinno się jednak zawierać notarialnie umowę spółki, choćby po to, żeby przy wpisie nieruchomości do księgi wieczystej nie została zakwestionowana ważność zobowiązania przenoszącego własność nieruchomości na spółkę.
Podsumujmy …
W Kodeksie spółek handlowych brak jest jednoznacznego przepisu dotyczącego aportu nieruchomości na spółkę jawną tytułem wkładu wnoszonego przez wspólnika.
Są zatem trzy możliwości przeniesienia nieruchomości na spółkę:
1) umowa spółki obejmująca nieruchomość jako wkład do spółki jawnej w formie notarialnej (art. 158 K.c.),
2) umowa spółki w zwykłej formie plus umowa zobowiązująca do przeniesienia nieruchomości jako aportu do spółki jawnej w formie notarialnej oraz następnie po rejestracji umowa notarialna o skutku rozporządzającym,
3) umowa spółki w zwykłej formie, a następnie po rejestracji w KRS (skoro spółka jawna powstaje dopiero w dacie rejestracji) – umowa notarialna przenosząca przedmiot aportu na spółkę (taka bowiem teza wynika z obu postanowień SN) .
Możliwości wynikające z orzecznictwa oraz poglądów doktryny są zatem różne.
Przy czym w celu uproszczenia procedur (głownie rejestracyjnych) oraz ze względów ostrożnościowych można byłoby opowiadać się za notarialną formą umowy spółki jawnej, do której wkład stanowić będzie prawo własności nieruchomości.
Podstawa prawna:
– art. 23, art. 25 par. 1 pkt 2, art. 25(1) par. 1 , art. 28, art. 48 par. 2 Kodeksu spółek handlowych
– art. 46, art. 48, art. 155 par. 1 , art. 157 – 158 Kodeksu cywilnego
Objaśnienie:
[1] Kodeks spółek handlowych : Ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (tekst jedn. Dz.U. 2017. 1577)
[2] art. 28 Kodeksu spółek handlowych
[3] Z art. 43(1) Kodeksu cywilnego spółka jawna jest przedsiębiorcą. Podlega zatem obligatoryjnemu wpisowi do rejestru przedsiębiorców.
[4] Kodeks cywilny : Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz.U.2018.0.1025)
[5]] Pyzioł W., Szumański A., Weiss I. , Prawo spółek, Warszawa 2014, s. 54
[6] art.25(1) par. 1 K.s.h.
[7] Postanowienie SN z dnia 25 listopada 2015 r., sygn. akt II CSK 723/14 – http://www.sn.pl/sites/orzecznictwo/Orzeczenia3/II%20CSK%20723-14-1.pdf (dostęp w dniu 19 lutego 2019 roku)
Stan prawny na 19 lutego 2019 roku
Wanda Książek – współpracownik Portalu
Masz pytania związane z tematem artykułu, bądź chcesz skonsultować swój problem prawny z zakresu prawa lub podatków?
