Prawa, na których można ustanowić hipotekę

17 lutego 2010

9791

Zasadą jest, iż hipoteka obciąża nieruchomości, co w znaczeniu prawnym oznacza obciążenie prawa własności nieruchomości. Jednakże przepisy dopuszczają również ustanowienie hipoteki na innych zbywalnych prawach dotyczących nieruchomości. Zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r., poz. 124, nr 1361 j.t.) przedmiotem hipoteki mogą być:
Prawo własności nieruchomości. Tak jak wyżej wskazano hipoteką można obciążyć nieruchomość. Należy zauważyć, iż UKWiH nie określa jakiego rodzaju nieruchomości mogą być obciążone hipoteką, wobec czego przyjąć należy, iż hipoteką można obciążyć tylko ściśle określoną nieruchomość. Ponadto, hipoteką można obciążyć tylko taką nieruchomość, która ma założoną księgę wieczystą. Jako wyjątek od tej zasady należy traktować art. 123 UKWiH, zgodnie z którym hipoteka może również powstać na nieruchomości nie mającej księgi wieczystej, poprzez złożenie dokumentów będących podstawą wpisu hipoteki do tzw. samodzielnego zbioru dokumentów.
Definicja nieruchomości zawarta jest w art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Dz. U. z 1964 r., poz. 16, nr 93 ze zm.) („KC”), zgodnie z którym „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. W świetle powyższego przepisu, można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości, tj. grunty, budynki trwale z gruntem związane oraz części takich budynków. Nieruchomość gruntowa w znaczeniu materialnoprawnym jest częścią powierzchni ziemskiej wyodrębniona za pomocą określonych granic i stanowiąca odrębny przedmiot własności, w skład której wchodzi również podziemie oraz słup powietrza ponad ziemią; natomiast w znaczeniu wieczystoksięgowym jest to powierzchnia ziemska, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Nieruchomości budynkowe są to budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, o ile stanowią odrębną nieruchomość. Nieruchomość gruntowa oraz nieruchomość budynkowa mogą być przedmiotem hipoteki bez jakichkolwiek ograniczeń. Pewne ograniczenia mogą wystąpić, przy ustanawianiu hipoteki na nieruchomościach budynkowych, w sytuacji kiedy budynki te stoją na gruncie nienależącym do właściciela budynków, lecz na gruncie oddanym mu np. w użytkowanie wieczyste. Natomiast, nieruchomości lokalowa jest to lokal mieszkalny lub użytkowy, w tym także garaż stanowiący część składową budynku. Na nieruchomości lokalowej hipoteka może być ustanawiana bez ograniczeń, z zastrzeżeniem, iż hipoteka obejmuje nie tylko lokal, który jest przedmiotem odrębnej własności, lecz także udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzą: grunt, część budynku oraz inne urządzenia, które służą do użytku wszystkich właścicieli lokalu.
Hipoteka obciąża wraz z nieruchomością części składowe przedmiotowej nieruchomości oraz jej przynależności. Zgodnie z art. 47 § 1 KC „częścią składową rzeczy jest wszystko, co może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Ponadto, części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Nie są objęte hipoteką, w sytuacji gdy przypadają dzierżawcy, oraz tych, którzy przypadają użytkownikowi lub władnącemu, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo nad hipoteką. Należy zatem stwierdzić, iż przedmioty połączone z gruntem tylko dla chwilowego użytku nie stanowią jego części składowych, a ponadto, iż do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Przynależnościami są natomiast „rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi” (art. 51 § 1 KC). Rzeczy, które w skutek zbycia przestały być przynależnościami, objęte są hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Innymi słowy zbycie przynależności spowoduje wygaśnięcie na nich hipoteki, o ile zostaną one usunięte z nieruchomości. Warto przy tym zaznaczyć, iż wierzyciel hipoteczny, do chwili zajęcia nieruchomości nie może sprzeciwić się usunięciu jej części składowych lub przynależności, jeżeli właściciel nieruchomości nie narusza przez swoje działania zasad prawidłowej gospodarki.
Hipoteka obejmuje również roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy. Niemniej jednak do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego, właściciel nieruchomości może pobierać czynsz. Jednakże, w przypadku zajęcia nieruchomości zapłata czynszu, dokonana z góry za więcej niż jeden pełny okres płatności przypadający po zajęciu nieruchomości, nie będzie mieć skutku względem wierzyciela, chyba że zostanie ujawniona w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki. Zatem, do chwili zajęcia nieruchomości wierzyciel hipoteczny nie ma prawa do pobierania czynszu najmu lub dzierżawy. Ponadto, jedynie zajęcie nieruchomości pozbawia właściciela nieruchomości prawa do pobierania czynszu, a pobieranie czynszu z góry za więcej niż jeden okres płatności przypadający po jej zajęciu nie ma skutku wobec wierzyciela hipotecznego. Wierzyciel może zatem żądać ponownej zapłaty czynszu, chyba że zapłata została ujawniona w księdze wieczystej przed ustanowieniem hipoteki.
Przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego może być również nieruchomość stanowiąca własność osoby trzeciej. Podmiotem ustanawiającym hipotekę na swojej nieruchomości jest osoba trzecia, która zabezpiecza rzeczowo określoną wierzytelność w cudzym interesie. Jednakże, dla wierzyciela hipotecznego bez znaczenia pozostaje fakt, kto jest właścicielem obciążonej hipoteką nieruchomości, ponieważ cechą hipoteki jest i tak uprawnienie do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi.
Istnieje również możliwość zabezpieczenia ustanowienie hipoteki na kilku nieruchomościach, taką hipotekę ustawodawca nazwał hipoteką łączną. Istota hipoteki łącznej polega na tym, iż wierzyciel hipoteczny może wybrać sposób zaspokojenia wierzytelności hipotecznej w całości lub w części – z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Należy przy tym zauważyć, iż na każdej nieruchomości będzie ustanowiona odrębna hipoteka. Dodatkowo, zgodnie z art. 90 UKWiH „w razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowa nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek”. W przypadku, gdy obciążona nieruchomość zostanie podzielona to hipoteka obciążająca dotychczas całą nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział, co wynika z zasady niepodzielności hipoteki. Jednakże, za zgodą wierzyciela hipotecznego może dojść do zwolnienia części nieruchomości z obciążenia hipotecznego.
Prawo własności do części ułamkowej nieruchomości. Hipoteka może być również obciążona na części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela. Z powyższego wynika, po pierwsze, iż wyłączny właściciel nieruchomości nie może ustanowić hipoteki na udziale we własności swojej nieruchomości; po drugie, iż współwłaściciel nie może obciążyć hipoteką części przysługującego mu ułamkowego udziału we własności, a wyłącznie cały udział; po trzecie – ustanowienie hipoteki na udziale we własności nieruchomości może nastąpić tylko, gdy współwłasność ma charakter współwłasności ułamkowej.
W sytuacji, kiedy po obciążeniu udziału hipoteką współwłasność ustanie to mimo, iż współwłasności nie istnieje, hipoteka nadal obciąża ułamkową część nieruchomości. Natomiast w sytuacji podziału nieruchomości udział współwłaściciela ciąży nadal na wszystkich nowo utworzonych nieruchomościach w takich częściach, w jakich była obciążona poprzednio nieruchomość podzielona, i to bez względu na to komu poszczególne nieruchomości przypadły w wyniku działu.
Prawo użytkowania wieczystego. Możliwość obciążenia hipoteką użytkowania wieczystego przewidziana została w art. 65 § 3 UKWiH. Przepis ten stanowi ponadto, iż „hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika”.
Treść użytkowania wieczystego określa art. 233 KC, który stanowi, iż „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać”. Zgodnie z przedmiotowym przepisem należy stwierdzić, iż podstawowym prawem użytkownika wieczystego jest możliwość faktycznego władania gruntem, z wyłączeniem innych osób, w tym z wyłączeniem interwencji właściciela.
Ustawodawca nie uregulował czy hipoteka może być ustanowiona w udziale w użytkowaniu wieczystym, który przysługuje kilku osobom. Jednakże, odpowiedz pozytywną na to pytanie wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 września 1997 roku (sygn. akt III CZP 97/96). Należy bowiem wyjaśnić, iż do użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, wobec czego do ustanowienia hipoteki na udziale w użytkowaniu wieczystym stosowany będzie – per analogiam – przepis art. 65 § 2 UKWiH, który pozwala na obciążenie hipoteką udziału współwłaściciela własności nieruchomości.
W przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego, wygasają także hipoteki ustanowione na tym prawie. W takiej sytuacji wierzycielowi hipotecznemu, przysługuje prawo zastawu na roszczeniach o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki lub inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 22 września 1995 roku (sygn. akt III CZP 119/95), hipoteka ustanowiona na prawie użytkowania wieczystego wygasa również w przypadku stwierdzenia nieważności umowy o oddanie nieruchomości.
Spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Kolejnymi prawami, na których można ustanowić hipotekę są własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu używkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Należy jednak zaznaczyć, iż są obecnie przekształcone w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalnym i dziedzicznym ograniczonym prawem rzeczowym. Przedmiotowa instytucja charakteryzuje się prawem do korzystania z przydzielonego członkowi spółdzielni lokalu oraz uprawnieniem do rozporządzania swoim prawem, w tym do wynajęcia albo oddania go do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem bez zgody spółdzielni mieszkaniowej. Do ustanowienia hipoteki na tym prawie stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomościach.
Żeby spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mogło zostać obciążone hipoteką, musi być wpisane do księgi wieczystej. Jednakże, spółdzielnia mieszkaniowa nie musi wyrazić zgody na urządzenie księgi wieczystej, jest ona tylko zobowiązana do prowadzenia rejestru lokali, dla których księga wieczysta została urządzona. Warto podkreślić, iż gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształci się w prawo odrębnej własności lokalu, wówczas księga wieczysta prowadzona dla tego prawa staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana hipoteka staje się hipoteką na nieruchomości. Ponadto, w wypadkach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo to, jeżeli jest obciążone hipoteką, nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię, która powinna je zbyć w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy.
Wierzytelność zabezpieczona hipotek. Przedmiotem hipoteki może być również wierzytelności zabezpieczona hipoteką (tzw. subintabulat). Z perspektywy wierzyciela hipotecznego, do takiej sytuacji dochodzi kiedy dłużnik, który nie jest właścicielem nieruchomości, chce zabezpieczyć swój dług na podstawie przysługującej mu wierzytelności, która jest zabezpieczona ustanowioną na jego rzecz hipoteką na nieruchomości jego dłużnika lub osoby trzeciej. W takiej sytuacji dłużnik „oferuje” wierzycielowi, ustanowienie hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką ustanowioną na nieruchomości.
W sytuacji, kiedy wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej stała się wymagalna, wierzyciel może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej albo dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z nieruchomości. Ewentualnie, wierzyciel może dochodzić swojej należności z wykorzystaniem wezwania dłużnika do tego, aby dłużnik złożył wierzytelności komornikowi lub do depozytu sądowego. W sytuacji kiedy dłużnik nie ustosunkuje się do wezwania, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia roszczeń z nieruchomości na zasadach ogólnych. Natomiast, jeżeli wierzytelność nie jest jeszcze niewymagalna to spłata wierzytelność obciążonej hipoteką może być dokonana do wysokości sumy subintabulatu tylko do rąk wierzycielowi, któremu ona przysługuje. Jednocześnie, jeżeli właściciel nieruchomości dokonał zapłaty, hipoteka na nieruchomości wygasa, aż do wysokości sumy uiszczonej przez właściciela.