Strona główna Ogólna Praktyczne i prawne konsekwencje dla kupujących mieszkania od spółdzielni

Praktyczne i prawne konsekwencje dla kupujących mieszkania od spółdzielni

1302
PODZIEL SIĘ

W wyniku nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z póź. zm.) od dnia 31 lipca 2007 roku pojawiła się możliwość przeniesienia własności lokalu na rzecz osoby posiadającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bądź lokatorskie prawo do lokalu po uiszczeniu opłat notarialnych i sądowych. Nowela ta została jednak zakwestionowana przez Trybunał Konstytucyjny, który to wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008 roku uznał ją za niekonstytucyjną i ograniczył obowiązywanie przepisów do dnia 31 grudnia 2009 roku.
W wyniku prac nad zmianą ustawy w dniu 18 grudnia 2009 roku Sejm przyjął ustawę, która weszła w życie z dniem 30 grudnia 2009 roku, uregulowała ona kwestię przekształcenia prawa do lokalu w sposób zbliżony do zakwestionowanych przez Trybunał Konstytucyjny przepisów.

Jak przekształcić mieszkanie spółdzielcze w własnościowe?
W obowiązującym stanie prawnym w celu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębne prawo własności konieczne jest złożenie pisemnego wniosku do spółdzielni o przeniesienie własności lokalu. Umowa o przeniesienie własności lokalu powinna być zawarta przed notariuszem w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku w przypadku, gdy zostaną dokonane następujące spłaty:

– zobowiązań wobec spółdzielni związanych z budową w tym zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami przypadającymi na dany lokal;
– zadłużenia z tytułu opłat i kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w części przypadającej na dany lokal w tym eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni zgodnie z postanowieniem statutu

Opłata z tytułu taksy notarialnej w tym przypadku wynosi ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę, ponadto konieczne jest uiszczenie opłaty sądowej od wniosku o wpis do księgi wieczystej w wysokości 200 zł.

W przypadku, natomiast gdy dany lokal obciąża kredyt zaciągnięty przez spółdzielnie na budowę w latach 90, aby możliwe było przekształcenie dotychczasowego prawa w odrębną własność konieczne jest spłata części kredytu wraz z odsetkami przypadającymi na dany lokal, znowelizowana ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów ((Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115, z późn. zm. )przewiduje preferencyjne warunki spłaty kredytu dla osób, które zdecydowały się spłacić kredyt w całości do dnia 31 grudnia 2012 roku. Nowelizacja przewiduje:

– umorzenie zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytów mieszkaniowych w części odpowiadającej równowartości 70% zadłużenia po spłacie całości kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami oraz
– 70% zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytu w części niepodlegającej umorzeniu, jeśli spłata nastąpi do dnia 31 grudnia 2012 roku.

Umowa notarialna na przeniesienie własności mieszkania
Umowa o przeniesienie własności lokalu powinna być zawarta przed notariuszem w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku w przypadku, gdy zostaną uregulowane określone powyżej zobowiązania.

Na wniosek kredytobiorcy (osoby posiadającej własnościowe bądź lokatorskie prawo do lokalu), który do dnia 31 grudnia 2012 roku dokona spłaty kredytu wraz z 30% odsetek przejściowo wykupionych przez budżet państwa oraz 30% odsetek kapitalizowanych naliczonych po dniu 30 czerwca 1983 pozostałe 70% odsetek przejściowo wykupionych podlega umorzeniu, a 70% skapitalizowanych odsetek podlega wykupieniu przez budżet państwa.

Kredytobiorcy, dokonującemu spłaty zadłużenia na warunkach opisanych powyżej
przysługuje prawo zmniejszenia podstawy do dokonania powyższych obliczeń w następujący sposób:

– zmniejszenia o 50% zadłużenia z tytułu odsetek skapitalizowanych oraz
– umorzenia 50% zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek.

W przypadku spłaty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnie, a przypadającego na dany lokal zwanego potocznie „kredytem normatywnym” oraz złożenia wniosku do spółdzielni, pozostają już tylko do uiszczenia opłaty związanej z taksą notarialną, która w tym przypadku jest obniżona i wynosi ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz opłaty sądowej od wniosku o wpis do księgi wieczystej w wysokości 200 zł.

Należy pamiętać, że:
– w przypadku, gdy prawo do lokalu przysługuje obojgu małżonkom, złożony do spółdzielni wniosek powinien zostać podpisany przez oboje małżonków;
– w przypadku, gdy wniosek nie jest wysyłany listem poleconym, a składany osobiście w spółdzielni należy uzyskać potwierdzenia daty złożenia wniosku. Potwierdzenie takie jest o tyle konieczne, że od daty złożenia biegnie termin, w którym spółdzielnia ma obowiązek ustosunkować się do złożonego wniosku i podpisać umowę przeniesienie prawa własności do lokalu;
– w przypadku, gdy spółdzielnia uchyla się od tego obowiązku po upływie terminów ustawowych uprawnionemu przysługuje prawo skierowania sprawy do sądu. Jeśli kwestia zawarcia umowy została rozpatrzona przez sąd- wydany wyrok zastępuje oświadczenie woli spółdzielni i stanowi podstawę do wpisania bądź założenia księgi wieczystej dla lokalu.

Autor: Ewa Ługowska aplikant radcowski, Gregorowicz-Ziemba Krakowiak Gąsiorowski Kancelaria Prawna