Wykorzystywanie technologii naziemnej, niezależnie od rodzaju instalacji do przesyłu prądu, powoduje obniżenie wartości działek na których postawione są słupy energetyczne lub ograniczają użyteczność takich gruntów. Urządzenia do przesyłu często zostały tam umieszczone bez wiedzy czy zgody właściciela, na podstawie wyłącznej dyspozycji zakładu energetycznego lub na podstawie ustnej umowy. W konsekwencji obecnie mamy wiele słupów stojących nieodpłatne na polach np. rolników, którzy nie mają nawet świadomości, że ich ziemia jest wykorzystywana przez zakład energetyczny i to nieodpłatnie. Wbrew bowiem zasadzie superficies solo cedit, tego typu urządzenia przesyłowe nie stanowią części składowej nieruchomości, na której się mieszczą i w konsekwencji własność nieruchomości nie rozciąga się także na owe urządzenia. Zgodnie bowiem z art. 49 kodeksu cywilnego (kc), urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Chcąc uzyskać rekompensatę z tytułu braku możliwości korzystania z gruntu, właściciel ma możliwość bądź uregulować swoje stosunki z zakładem energetycznym, który posadowił na jego nieruchomości swoje urządzenia, domagając się wnoszenia z tego tytułu stosownych opłat, bądź (lub nawet równocześnie) wystąpić o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania ze służebności przesyłu. Wpierw jednak należy sprawdzić wpisy w księdze wieczystej danej nieruchomości, czy nie została przed laty ustanowiona stosowna służebność. Przedsiębiorstwo przesyłowe mogło uzyskać odpowiednie uprawnienia na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, czy to na podstawie umowy z właścicielem nieruchomości, czy przez ustanowienie odpowiedniej służebności przez sąd. Inną, istotną podstawą prawną uprawnienia do budowy urządzeń przesyłowych i ich eksploatacji mogło być pozwolenie administracyjne. Jeśli nie ma tego typu wpisów w księdze wieczystej, uznać należy, iż brak jest podstawy prawnej do korzystania przez zakład z cudzej nieruchomości.
Tymczasem budujący na cudzym gruncie urządzenia przesyłowe powinien był uzyskać prawo do dysponowania w ten sposób cudzą nieruchomością. W przypadku budowy urządzeń przesyłowych ograniczenie prawa własności jest jeszcze dalej idące, bo pociąga za sobą konieczność stałego dostępu do tych urządzeń celem przeprowadzenia napraw i konserwacji. Przedsiębiorstwo energetyczne, które nie legitymuje się uprawnieniem do ingerowania w sferę cudzej własności nieruchomości dla bieżącego utrzymania urządzeń przesyłowych, korzysta z tej nieruchomości w złej wierze i zobowiązane jest do świadczenia wynagrodzenia na podstawie art. 225 k.c.. Jednocześnie właścicielowi służy na podstawie art. 222 § 2 k.c. roszczenie negatoryjne, które służy jego ochronie przed bezprawną ingerencję osób trzecich. Zgodnie z art. 140 k.c. właściciel nieruchomości ma prawo do korzystania z niej zgodnie ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem swego prawa a to uprawnia go między innymi do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób oraz do zabudowy nieruchomości stosownie do planu zagospodarowania przestrzennego.
Podstawą prawną żądania odszkodowania stanowi zatem art. 225 kodeksu cywilnego. Występując jednak o odszkodowanie, pamiętać należy, iż roszczenie to – jak każde inne – podlega przedawnieniu. Ustawowy termin przedawnienia dla tego typu roszczeń wynosi 10 lat. Niezależnie zatem od daty umieszczenia urządzeń przesyłowych na danej nieruchomości, właściciel może dochodzić odszkodowania jedynie za ostatnie dziesięć lat.
Wskazać także należy, iż może zaistnieć sytuacja, w której przedsiębiorstwo przesyłowe wystąpi do sądu o stwierdzenie zasiedzenia. Służebność gruntowa może zostać zasiedzona na zasadach, na jakich można zasiedzieć własność nieruchomości – a zatem w przypadku przedsiębiorstwa energetycznego, będącego w złej wierze jest to nieprzerwane posiadania od co najmniej 30 lat. Możliwość zasiedzenia służebności przesyłu potwierdził bowiem Sąd Najwyższy w wyroku z 12. 12.2008 r (II CSK 389/09), stwierdzając, iż nawet przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu (art. 3051-3054 k.c.) dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa. Nie zmienia to jednak okoliczności, iż z tego tytułu właścicielowi nieruchomości należy się wynagrodzenie.
Autor: Ewa Ostrowska, radca prawny
Gregorowicz-Ziemba Krakowiak Gąsiorowski Kancelaria Prawna
