Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej

W dniu 29 kwietnia 2012 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, opublikowana w Dzienniku Ustaw Nr 232 pod poz. 1377. Akt ten reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Przepisy ustawy będą miały zastosowanie także do umów o budowę lokalu zawieranych przez spółdzielnię mieszkaniową z członkiem ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu.

Ustawodawca próbując wpisać omawianą regulację w ogólny cel ochrony konsumenta, realizowany przez szereg aktów prawnych Unii Europejskiej – nakłada na dewelopera szereg obowiązków, które ten jest obowiązany wypełnić jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, czyli podaje do publicznej wiadomości informacje na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt ma na celu zwiększyć przejrzystość i dostęp do informacji konsumenta na temat deweloperów i planowanych prze nich przedsięwzięć. Deweloper jest obowiązany – na każde żądanie osoby zainteresowanej – doręczyć jej nieodpłatnie prospekt wraz z załącznikami na tzw. trwałym nośniku informacji. Jeśli doręczenie prospektu nastąpiło wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, udostępnić prospekt informacyjny wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa.

Na etapie prac nad treścią ustawy postulowano, aby prospekt przyjął formę rozporządzenia, co w sposób oczywisty ułatwić miało dostosowywanie prawa do ewentualnych zmian wynikających z praktyki stosowania przepisów ustawy bez konieczności zmiany jej treści. Ostatecznie wzór prospektu informacyjnego stanowi załącznik do ustawy i składa się z dwóch części: pierwszej, ogólnej, zawierającej dane dotyczące dewelopera, jego doświadczenia a także informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz drugiej, mającej charakter zindywidualizowany, odnoszący się do konkretnego lokalu. Załącznikami do prospektu są rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Sam prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowić będzie integralną część umowy deweloperskiej.

Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper powinien zapewnić możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z: 1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; 2) kopią aktualnego odpisu z KRS (jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS) lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; 3) kopią pozwolenia na budowę; 3) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej; 5) projektem architektoniczno – budowlanym.

W sytuacji, kiedy informacje zawarte w samym prospekcie informacyjnym bądź też w załączniku uległy zmianie, informację o takiej zmianie doręcza się osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej w takie formie, w jaki został jej doręczony prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Zmiany można wprowadzić w drodze aneksu do prospektu informacyjnego lub zmiany załącznika, w którym to aneksie określone są aktualne informacje bądź też w postaci nowego prospektu lub nowego załącznika, w którym zmiana wskazana jest w sposób umożliwiający jej zidentyfikowanie, w szczególności poprzez zamieszczenie stosownych przypisów. Informację o zmianie danych zawartych w prospekcie informacyjnym bądź też w załączniku, deweloper jest obowiązany doręczyć w czasie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przez zawarciem umowy deweloperskiej.

Powyżej opisane kwestie mają na celu zniwelowanie istniejącej w obecnym polskim stanie prawnym dysproporcji pozycji stron umowy deweloperskiej, w której z jednej strony występuje nabywca mieszkania – konsument, a z drugiej deweloper – czyli profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego. Ta nierówność uczestników omawianego stosunku prawnego, na którą zwrócił uwagę Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 02 sierpnia 2010 roku (sygn. akt S 3/10) determinuje konieczność takiego ukształtowania postanowień umowy deweloperskiej, która zapewni maksymalną ochronę słabszej jej słabszej stronie. Tymczasem brak przepisów w tym zakresie dotychczas powodował, iż pozycja nabywcy bywała chroniona w sposób niedostateczny. Stąd też, wskazana przez Trybunał luka prawna zostaje wypełniona regulacją, która – z założenia ustawodawcy – zapewnić ma spójność systemu prawnego RP i realizację wartości konstytucyjnych, które przyznają konsumentom ochronę ze strony władz publicznych przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Czas pokaże jak rzeczywiście zamierzenia ustawodawcy przełożą się w praktyce na większe bezpieczeństwo konsumentów.

Autor: Anna Wieczorek, aplikantka notarialna, Kancelaria Ślązak, Zapiór i Wspólnicy