Nowa ustawa o kredycie hipotecznym 2017 – jakie zmiany wprowadza

W artykule zostały omówione najważniejsze zmiany, które wprowadziła nowa ustawa o kredycie hipotecznym.

W dniu 22 lipca 2017 r. weszła w życie Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819).

„Nowa ustawa po raz pierwszy szczegółowo reguluje kwestie dotyczące umów o kredyt hipoteczny. Jej celem jest zapewnienie wysokiego poziomu ochrony konsumentów, którzy zawierają umowy o kredyt związany z nieruchomościami”- podkreśla Komisja Nadzoru Finansowego w wydanym Komunikacie .[1]

Które banki udzielą kredytu

Zgodnie z dyspozycją art. 3 ust. 1 ustawy przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.

Od 22 lipca br. kredytów hipotecznych udzielą: „(-) banki krajowe, oddziały banków zagranicznych, instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną lub oddziały instytucji finansowych – w rozumieniu ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 prawo bankowe, a także spółdzielcze kasy oszczędnościowo – kredytowe. Jest to zamknięty katalog podmiotów, które podlegają nadzorowi KNF. Kredytów hipotecznych nie mogą udzielać instytucje pożyczkowe”. [2]

W jakiej walucie

Kredyt hipoteczny może zostać przyznany wyłącznie w walucie w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów. Powyższe oznacza, że nie otrzyma kredytu we frankach szwajcarskich osoba zatrudniona w Polsce i otrzymująca wynagrodzenie w złotówkach, ponieważ zostaje narażona na ryzyko związane ze zmianą na rynku kursu franka.  (art. 6 ust. 1 ustawy).

Formularz informacyjny

Ustawodawca wprowadził obowiązek informacyjny kredytobiorcy przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani udostępniać konsumentowi w każdym czasie, na trwałym nośniku (np. papier) lub w postaci elektronicznej, precyzyjne i zrozumiałe informacje ogólne dotyczące umowy o kredyt hipoteczny, obejmujące co najmniej:

1) firmę (nazwę), siedzibę (miejsce zamieszkania) i adres kredytodawcy,

2) cele, na które kredyt hipoteczny może zostać wykorzystany,

4) okres, na jaki może być zawarta umowa o kredyt hipoteczny,

5) rodzaje dostępnej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego ze wskazaniem, czy jest to stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego, zmienna, czy stanowiąca połączenie obu rodzajów oprocentowania, wraz z krótką charakterystyką stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego i stopy zmiennej, w tym informacją o związanych z tym konsekwencjach dla konsumenta,

6) reprezentatywny przykład całkowitej kwoty kredytu hipotecznego, całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, całkowitej kwoty do zapłaty przez konsumenta oraz rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania,

7) poszczególne warianty spłaty kredytu hipotecznego oferowane przez kredytodawcę, w tym liczbę, częstotliwość i wysokość regularnie spłacanych rat (art. 10 ust. 1 ustawy).

Co ważne, przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy o kredyt hipoteczny (art. 11 ust. 1 ustawy).

Udzielanie kredytu hipotecznego – zmiany

1. Ocena zdolności kredytowej

W celu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny konsument występuje z wnioskiem do kredytodawcy. Kredytodawca ocenia zdolność kredytową kredytobiorcy. Jej oceny dokonuje na podstawie na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, z baz danych lub ze zbiorów danych kredytodawcy. Umowa o kredyt hipoteczny może zostać zawarta tylko w przypadku, gdy wynik oceny zdolności kredytowej wskazuje, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie o kredyt hipoteczny.

2. Decyzja kredytowa

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego, na trwałym nośniku, w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku o kredyt hipoteczny w celu umożliwienia porównania warunków umów o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców (art. 14 ust. 2 ustawy). Udzielający kredytu są obowiązani zaproponować konsumentowi przekazanie łącznie z decyzją kredytową projektu umowy o kredyt hipoteczny, sporządzonego zgodnie z warunkami określonymi w decyzji kredytowej.

3. Czas do namysłu

Decyzja kredytowa wraz z formularzem informacyjnym  jest wiążąca dla kredytodawcy przez okres co najmniej 14 dni od dnia jej przekazania. W tym czasie konsument ma czas na  zastanowienie się, czy odpowiadają mu warunki zawarcia umowy kredytowej przedstawione w powyższej decyzji. Decyzja kredytowa jest bowiem ofertą w rozumieniu art. 66 par. 2 Kodeksu cywilnego (art. 14 ust. 6-7 ustawy).

Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny – zmiany

 W umowie o kredyt hipoteczny (art. 26 ust. 1 ustawy ) ustawodawca wprowadza:

1. Możliwość wcześniejszej całkowitej lub częściowej spłaty kredytu przed terminem.

W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu  ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą (art. 39 ust. 1 ustawy).

W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Rekompensata ta nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Zarówno w przypadku kredytów o stałej, jak i zmiennej stopie oprocentowania, rekompensata nie może być wyższa niż odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy. (art. 40 ust. 1- 4 ustawy)

2. Odstąpienie od umowy o kredyt hipoteczny

Z art. 42 ustawy konsument ma prawo, bez podania przyczyny do odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny w terminie 14 dni od dnia zawarcia tej umowy. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przy zawarciu umowy o kredyt hipoteczny przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, wzór oświadczenia o odstąpieniu od tej umowy, z oznaczeniem swojej firmy (nazwy) oraz siedziby (miejsca zamieszkania) i adresu. (art. 43 ust. 1 ustawy ). Oświadczenie o odstąpieniu można złożyć bezpośrednio do kredytobiorcy lub droga pocztową (list polecony). Odstępując od umowy konsument zwraca niezwłocznie kredytodawcy kwotę udostępnionego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami,  nie później niż w terminie 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy o kredyt hipoteczny.

Restrukturyzacja zadłużenia

W przypadku gdy konsument nie jest w stanie spłacić zobowiązań z tytułu kredytu hipotecznego ustawodawca umożliwia restrukturyzację zadłużenia. Tak będzie w sytuacji gdy kredytobiorca nie płaci raty kredytu w terminie. Kredytodawca wtedy wzywa go do spłaty wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni. W wezwaniu tym znajduje się informacja o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia w terminie 14 dni od otrzymania wezwania.

Bank dokonuje restrukturyzacji zadłużenia poprzez:

1) zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego,

2) zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego;

3) wydłużenie okresu kredytowania,

4) inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania (art. 33 ust. 1- 5 ustawy)

W przypadku, bezskuteczności podejmowanych działań restrukturyzacyjnych kredytobiorca będzie miał 6 miesięcy na sprzedaż kredytowanego mieszkania i przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na spłatę kredytu. Po upływie tego okresu bank podejmie kroki prawne  mające na celu odzyskanie należności (windykacja).

Podstawa prawna:

– art. 3 ust. 1, art. 6 ust. 1, art. 10 ust. 1, art. 11 ust. 1, art. 14 ust. 1-2, ust. 4, ust. 6-7, art. 21, art. 26 ust. 1, art. 23 ust. 1, art. 33 ust. 1-5, art. 35 ust. 1, art. 39 ust. 1, art. 40 ust. 1-4, art. 42, art. 43 ust. 1  Ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819)

[1] Komunikat Komisji Nadzoru Finansowego z dnia 21 lipca 2017 r. – https://www.knf.gov.pl/o_nas/komunikaty?articleId=57549&p_id=18  (dostęp w dniu 10.08.2017 r. )

[2] Tamże

Stan prawny na 10 sierpnia 2017 roku

Wanda Książek – współpracownik Portalu