Nieruchomość

Definicję prawną nieruchomości zawiera art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.). Ustawodawca definiuje w nim nieruchomości jako „części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Rodzaje nieruchomości

Wyróżniamy trzy rodzaje nieruchomości:

• nieruchomości gruntowe (grunty niezabudowane i zabudowane budynkiem ),
• nieruchomości budynkowe (budynki),
• nieruchomości lokalowe (lokale mieszkalne w części budynków).

Nieruchomości gruntowe

Definicję nieruchomości gruntowej zawiera art. 4 pkt 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2021.1899). Zgodnie z dyspozycją w nim zawartą nieruchomość gruntową stanowi grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Kodeks cywilny zawiera natomiast własną definicję dotyczącą nieruchomości rolnych (gruntów rolnych). Są nimi „nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej” ( art. 46[1] k.c.).

W piśmiennictwie podkreślono: „Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, co wyraża zasadę, że właścicielem całej rzeczy i wszystkich jej części składowych jest jeden podmiot, a czynność prawna odnosi się zarazem do całej rzeczy, jak i jej części składowych” (tak Gutowski M. (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021, źródło: Legalis).

Nieruchomości budynkowe

Do nieruchomości budynkowych należą budynki, które mają innego właściciela niż właściciel gruntu na którym zostały postawione. Tak będzie wtedy, gdy właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego np. gmina, a budynek nabędzie użytkownik wieczysty tego gruntu. Stanowi o tym art. 235 § 1 k.c.: Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego (…) przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”.

Przykład:

Osoba X nabyła od gminy miasta Y grunt w użytkowanie wieczyste i postawiła na nim budynek mieszkalny. W takim przypadku, właścicielem gruntu jest gmina miasta Y, natomiast użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku jest osoba X

Nieruchomości lokalowe

Nieruchomości lokalowe są to lokale mieszkalne wyodrębnione z budynku. W świetle  art. 2 ust. 2 zd. pierwsze Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych”.

Nieruchomościami lokalowymi są mieszkania znajdujące się w bloku mieszkalnym oraz lokale użytkowe np. pomieszczenie biurowe, magazyny, lokale handlowe, lokale usługowe.

Istotne!

Dla nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste. Każda nieruchomość powinna mieć prowadzoną osobną księgę wieczystą w celu ustalenia jej stanu prawnego. „Nieruchomość, zgodnie z art. 46 § 1 KC, nie może być rzeczą niczyją, bowiem stanowi odrębny przedmiot własności. Nie można także wyzbyć się własności nieruchomości przez jej porzucenie” (tak  Załucki M. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 2, Warszawa 2020, źródło: Legalis).

Podstawa prawna:

Art. 46 § 1, art. 46(1), art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego ( t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 )

Stan prawny na dzień 21 grudnia 2022 roku

Małgorzata Gach

Wanda Książek