Najem a użyczenie

Umowa najmu oraz umowa użyczenia należą do tej samej kategorii rodzaju umów cywilnoprawnych, które zostały opisane w kodeksie cywilnym. Są to tzw. umowy regulujące używanie rzeczy. Różnice pomiędzy nimi są niewielkie, ale istotne. Dlatego też umowy te są często mylone w obrocie gospodarczym.

Umowa najmu „w ogólności”
Umowa najmu została uregulowana w kodeksie cywilnym w art. 659 – 692. Istnieją także regulacje okołokodeksowe, które regulują szczególne rodzaje najmu. Taką regulacją jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 05.31.266 j.t. z poźń. zm), która swoim zakresem przedmiotowym obejmuje najem lokali mieszkalnych. Ustawa ta w znacznym stopniu ogranicza regulacje kodeksowe dotyczące najmu lokali mieszkalnych.
Poprzez umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 k.c.). Przedmiotem najmu mogą być rzeczy wszelakiego rodzaju (ruchome lub nieruchome), jak również ich części składowe. Z treści umowy najmu wynika, iż rzecz może być tylko używana. Nie można więc mówić o najmie w sytuacji, gdy osoba używająca rzecz pobiera dodatkowo „z niej” pożytki. Jeżeli z taką sytuacją mamy do czynienia, to nie jest to umowa najmu, a umowa dzierżawy.
Dodatkowo, należy zwrócić uwagę na okres trwania stosunku najmu. Umowę najmu można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. Często jest wybierany drugi wariant, czy to przez najemcę czy wynajmującego. Podmioty te uważają, że właśnie taka umowa jest gwarantem „trwalszego” stosunku najmu. Nic bardziej mylnego, to właśnie umowę najmu zawartą na czas określony jest trudniej rozwiązać, oczywiście poza przypadkami pozwalającymi na wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, które zostały wyszczególnione w kodeksie cywilnym. Zgodnie bowiem z przepisami, rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli takie sytuacje nie zostaną uregulowane w treści umowy, rozwiązanie stosunku najmu nie będzie możliwe.

Umowa użyczenia
Podobną do najmu jest umowa użyczenia. Regulacja kodeksowa tej umowy znajduje się w art. 710 – 719 kodeksu cywilnego. Umowa ta należy do jednej z najczęściej zawieranych w życiu codziennym umów, potocznie nazywanych „pożyczką”. Tym samym często jest mylona czy to właśnie z umową pożyczki, czy to jak już wspomniano powyżej z umową najmu.
Od umowy pożyczki umowa ta różni się tym, iż zgodne z treścią przepisu kodeksu cywilnego użyczenie polega na bezpłatnym używaniu rzeczy przez osobę zainteresowaną (używającego). Natomiast w przypadku umowy pożyczki dochodzi do przeniesienia własności rzeczy oznaczonych co do gatunku lub określoną ilość pieniędzy. Od umowy najmu, użyczenie różni się tym, że jest ono bezpłatne, natomiast elementem przedmiotowo istotnym najmu jest jego odpłatność, tj. obowiązek zapłaty czynszu przez najemcę.
Po zakończeniu umowy użyczenia, biorący w używanie zobowiązany jest zwrócić rzecz użyczającemu w stanie niepogorszonym, przy czym nie ponosi on odpowiedzialności za normalne jej zużycie.

Podsumowanie
Mimo wielu podobieństw umowa najmu i umowa użyczenia różnią się od siebie. Co więcej, przy zawieraniu umowy najmu, w szczególności nieruchomości, należy pamiętać o dokładnym zabezpieczeniu swoich interesów, związanych chociażby z możliwością jej wypowiedziana. Pozwoli to uniknąć negatywnych konsekwencji w przyszłości.

Autor: Mateusz Mrzygłód, aplikant radcowski,
Kancelaria BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska we Wrocławiu