Strona główna Aktualności Księgi wieczyste korzystają z rękojmi wiary publicznej

Księgi wieczyste korzystają z rękojmi wiary publicznej

1587
PODZIEL SIĘ

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę nieruchomości, który pokładając ufność w treści księgi, nabył prawo własności lub inne prawo rzeczowe od podmiotu faktycznie nieuprawnionego. Zasada ta nie ma jednak charakteru absolutnego, lecz doznaje wielu ograniczeń.  

Istota ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Dzięki księgom wieczystym możliwe jest ustalenie: oznaczenia nieruchomości (dział I-O księgi), praw związanych z własnością (dział I-Sp księgi), właścicieli nieruchomości (dział II księgi), praw, roszczeń i ograniczeń związanych z nieruchomością (dział III księgi), a nadto hipotek zabezpieczonych daną nieruchomością (dział IV księgi). Księgi wieczyste prowadzą sądy rejonowe w ramach wyodrębnionych wydziałów. Przy każdej księdze wieczystej sąd prowadzi akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące określonej nieruchomości. Księgi wieczyste nie mogą być wydawane poza budynek sądowy. Obecnie większość ksiąg wieczystych prowadzonych jest w systemie informatycznym – treść takich ksiąg dostępna jest na platformie EKW (ekw.ms.gov.pl).

Jawność ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste są jawne. Każdy może przeglądać treść ksiąg wieczystych. Akta księgi wieczystej (dokumenty dotyczące nieruchomości) może przeglądać w sądzie osoba, która wykaże interes prawny oraz notariusz. Jak już wskazano wyżej, na chwilę obecną istnieje również dostęp do ksiąg wieczystych na internetowej platformie EKW. W związku z zasada jawności ksiąg wieczystych nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze ani też nieznajomością wniosków, o których uczyniono w księdze wzmiankę.

Rękojmia wiary publicznej

Konsekwencją zasady jawności jest obowiązywanie w polskim porządku prawnym domniemania, iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone z księgi nie istnieje. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na tym, że w przypadku wystąpienia niezgodności między stanem prawnym uwidocznionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył prawo własności lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg zachodzi więc wówczas, gdy do działu II księgi wieczystej wpisana jest osoba faktycznie nieuprawniona, a która to osoba rozporządziła prawem na rzecz innego podmiotu. Rękojmia wyłącza zatem zasadę, iż nikt nie może przenieść za drugiego więcej praw aniżeli sam posiada (nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet). Rzeczywisty stan prawny nieruchomości to stan zgodny z prawem materialnym (stan autentyczny, stan prawdziwy). Stan prawny ustalony treścią księgi stanowi z kolei sumę praw i roszczeń ujawnionych w księdze. Rękojmia obejmuje tylko nabycie prawa przez czynność prawną. Rękojmia nie dotyczy więc nabycia prawa w drodze orzeczenia sądowego czy decyzji administracyjnej.

Wyjątki od rękojmi wiary publicznej

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Nieodpłatność czynności oznacza rozporządzenie prawem pod tytułem darmym (bez znaczenia pozostaje przyczyna rozporządzenia). Z kolei w złej wierze jest ten nabywca, który wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo mógł się o tym z łatwością dowiedzieć. Nadto, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko określonym prawom, co oznacza, iż nawet w razie nieujawnienia danego prawa w księdze, prawo to będzie przysługiwało określonej osobie i będzie skuteczne wobec nabywcy. Do takich praw należą prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy (niezależnie od wpisu), prawo dożywocia, służebności ustanowione na podstawie decyzji administracyjnej, służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub urządzenia, a także służebności przesyłu. Rękojmia wiary publicznej ograniczona jest również w sytuacji, gdy w księdze widnieje wzmianka (o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza, o apelacji lub skardze kasacyjnej) oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Wzmianka w księdze ostrzega potencjalnego nabywcę, iż w związku pewnymi zdarzeniami (złożeniem wniosku, apelacji czy skargi kasacyjnej) może ulec zmianie stan prawny wykazany księgą.

Uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Stosowne powództwo o uzgodnienie treści księgi składa się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.


§ Kazus    Sprawa Małgorzata Z. i Maria K. przeciwko Skarbowi Państwa                      (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 r., sygn. akt: III CZP 90/10)  Do chwili wydania przez Sąd Najwyższy uchwały z dnia 15 lutego 2011 r., w orzecznictwie sądowym zarysowały się dwa zasadnicze poglądy dotyczące określenia sytuacji prawnej osoby trzeciej, która w dobrej wierze nabywa prawo użytkowania wieczystego w zaufaniu do treści wpisu w księdze wieczystej. Jeden pogląd eliminował zastosowanie art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (przepis wprowadzający zasadę rękojmi). Uzasadnienie dla takiego stanowiska upatrywano w art. 232 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawo użytkowania wieczystego może zasadniczo występować tylko na gruncie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Drugi natomiast pogląd przychylał się do objęcia takich sytuacji ochroną rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. 

Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów w uchwale z dnia 15 lutego 2011 r. rozstrzygnął, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości. Sąd Najwyższy podkreślił, iż do użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu prawa własności, a użytkowanie wieczyste stanowi prawo pośrednie między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. W ocenie Sądu Najwyższego, wadliwe postępowanie Skarbu Państwa prowadzące do zmiany statutu własności (poprzez np. nacjonalizację), nie może pozbawiać użytkownika wieczystego ochrony prawnej nawet wobec właściciela gruntu.

 

Autor:

Andrzej Jednoralski – aplikant radcowski 

Kancelaria Radcy Prawnego „ART”

www.jednoralski.pl