Jak powstaje hipoteka?

Podstawowe informacje na temat hipoteki zawierał jeden z poprzednich artykułów. Dzisiaj dalsza część informacji dotyczących tej instytucji.

Rodzaje hipotek

Hipoteka może powstać albo w drodze czynności prawnej (umowy) – mówimy wtedy o hipotece umownej albo na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu – wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jest to hipoteka przymusowa (art. 109 u.k.w.h.) albo z mocy samego prawa (np. hipoteka łączna powstała na skutek podziału nieruchomości już obciążonej hipoteką).

Wpis hipoteki do KW

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Hipoteka wpisywana jest w dziale IV księgi wieczystej. Dział IV księgi wieczystej dedykowany jest tylko i wyłączeniu hipotece.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej obejmuje przede wszystkim wskazanie podmiotu na rzecz którego została ustanowiona, rodzaj hipoteki, sumę oraz walutę sumy hipoteki, rodzaj i wysokość odsetek, stosunek prawny, z którego wynika wierzytelność zabezpieczona hipoteką a także termin zapłaty zabezpieczonej wierzytelności, jak również wskazanie zastrzeżenia „pierwszeństwa” – zgodnie z art. 13 u.k.w.h. „ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa”.

Pierwszeństwo może polegać na tym, że:

• właściciel, użytkownik wieczysty lub uprawniony dokonał zastrzeżenia pierwszeństwa przed hipoteką lub roszczeniem wyższego lub równego z tą hipoteką lub roszczeniem dla innego prawa lub roszczenia,
• hipotece zabezpieczającej przelaną wierzytelność przysługuje pierwszeństwo hipoteki, która zabezpieczała wierzytelność przed przelewem,
• hipoteka powstała w wyniku podziału hipoteki i przysługuje jej pierwszeństwo hipoteki podlegającej podziałowi,
• hipoteka została przeniesiona na opróżnione miejsce hipoteczne i przysługuje jej pierwszeństwo hipoteki, której opróżnionym miejscem hipotecznym rozporządzono,
• hipoteka została ustanowiona na opróżnionym miejscu hipotecznym i przysługuje jej pierwszeństwo hipoteki, której opróżnionym miejscem hipotecznym rozporządzono,
• wierzycielowi hipotecznemu przysługuje roszczenie o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę, której miejsca hipotecznego dotyczy roszczenie.

Ponadto, jak już o tym była mowa, niezależnie od sposobu powstania hipoteki (umowna, przymusowa) można wyróżnić szczególny rodzaj hipoteki tzw. hipotekę łączną.

Zgodnie z art. 76 ust. 3 u.k.w.h. w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość. Jest to hipoteka łączna umowna.

Hipoteka łączna powstanie także w razie podziału nieruchomości – hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wtedy wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (art. 76 ust. 3¹  u.k.w.h.).

Jednakże nie jest dopuszczalne łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową, chyba że nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych (art. 111 u.k.w.h.).

Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości.

Realizacja i wygaśnięcie hipoteki

Wierzycielowi hipotecznemu przysługuje uprawnienie do zaspokojenia się (wyegzekwowania długu) z nieruchomości, przed wierzycielami osobistymi dłużnika, tj. takimi, którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego. Uprawnienie to przysługuje wierzycielowi hipotecznemu bez względu na to czyją własnością stała się obciążona nieruchomość – hipoteka jest skuteczna względem każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Ponadto wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na ograniczenie odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego.

Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, jeżeli nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności.

W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.  W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej hipoteka wygasa po upływie dziesięciu lat.

Joanna Mucha – współpracownik Portalu