Hipoteka – podstawowe cechy

Hipoteka jest jednym z podstawowych zabezpieczeń rzeczowych. Istota rzeczowego charakteru hipoteki polega na związaniu hipoteki z zabezpieczeniem konkretnego przedmiotu (rzeczy lub prawa), a nie z konkretną osobą. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, zabezpieczającym oznaczoną wierzytelność pieniężną, uprawniającym wierzyciela do zaspokojenia się z obciążonego przedmiotu (nieruchomości lub prawa), bez względu na to czyją stało się własnością oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. Oznacza to, iż wierzyciel hipoteczny, nie może władać przedmiotem zabezpieczenia jak właściciel. Wierzycielowi przysługuje jedynie prawo do zaspokojenia z nieruchomości swoich roszczeń, w sytuacji niespłacenia przez dłużnika należności. Ponadto, wierzyciel ma pierwszeństwo do zaspokojenie swoich wierzytelności przed wierzycielami osobistymi, tj. dłużnikami, którzy nie zabezpieczyli swoich praw hipoteką.

Instytucję hipoteki wyróżniają zasady, które charakteryzują i obrazują specyfikę tego zabezpieczenia. Podstawową zasadą określającą hipotekę jest zasada szczegółowości. Zgodnie z tą zasadą, hipoteka może być ustanowiona jedynie na zabezpieczeniu ściśle oznaczonej wierzytelności. Innymi słowy na konkretnym długu, co w praktyce polega na wskazaniu w wyniku jakiej czynności prawnej wierzytelność powstała, określeniu jej wysokości, rodzaju i treści. Ponadto, hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Zatem, niedopuszczalne jest oznaczenie kwoty i waluty hipoteki w sposób wariantowy albo według klauzul waloryzacyjnych. Właściwe określenie sumy pieniężnej wskazuje ustawa z dnia 27 lipca 2007 roku Prawo dewizowe. Zgodnie, ze wskazaną ustawą, suma pieniężna hipoteki może zostać określona poprzez:

(i) walutę polską będąca w Rzeczpospolitej Polskiej prawnym środkiem płatniczym, a także „wycofaną z obiegu”, lecz podlegającą wymianie;

(ii) walutę obcą, będąca poza Rzeczpospolitą Polską prawnym środkiem płatniczym, a także „wycofaną z obiegu”, lecz podlegającą wymianie;

(iii) wymienialne rozrachunkowe jednostki pieniężne stosowane w rozliczeniach międzynarodowych,
w szczególności jednostkę rozrachunkową Międzynarodowego Funduszu Walutowego. W tym miejscu należy podkreślić, iż celem zapewnienia swobody w zakresie zaciągania oraz wykonywania zobowiązań w walutach obcych w stosunkach między krajowymi podmiotami od dnia 24 stycznia 2009 roku obowiązuje znowelizowany art. 358 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli przedmiotem zobowiązania jest suma pieniężna wyrażona w walucie obcej, dłużnik może spełnić świadczenie
w walucie polskiej, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe będące źródłem zobowiązania lub czynność prawna zastrzega spełnienie świadczenia w walucie obcej”. Dla wierzycieli dokonujących transakcji
w walutach obcych rozwiązanie takie jest znacznie korzystniejsze niż rozliczanie w złotych, ponieważ pomaga w ograniczeniu ryzyka kursowego występującego w eksporcie.

Uprzywilejowaną kolejność zaspokojenia się wierzyciela hipotecznego z przedmiotu zabezpieczonego hipoteką, przed wierzycielami osobistymi, wskazuje na pierwszeństwo hipoteki. Zgodnie z zasadą pierwszeństwa, w sytuacji, kiedy dochodzi do egzekucji z nieruchomości, roszczenia wierzyciela hipotecznego zostaną zaspokojone w pierwszej kolejności, a roszczenia wierzycieli osobistych właściciela nieruchomości zostaną zaspokojone z pozostałej sumy.

Kolejną cechą charakterystyczną hipoteki jest jej jawność. Z formalnego punktu widzenia, zasada jawności oznacza, iż hipoteka jest prawem, które nie może powstać i istnieć bez ujawnienia
w księdze wieczystej. Należy przy tym nadmienić, iż każda osoba, niezależnie od posiadanego interesu prawnego, ma prawo wglądu do księgi wieczystej nieruchomości i może zapoznać się z jej stanem prawnym, w tym ze stanem obciążenia nieruchomości, co również potwierdza jawny charakter hipoteki. Natomiast, znaczenie materialne zasady jawności oznacza, iż domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Należy przy tym wskazać, iż zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, nazywaną również zasadą wiarygodności (publica fides), w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto nabył nieruchomość poprzez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej. Reasumując powyższe, należy zauważyć, iż wpis hipoteczny uzasadnia domniemanie, iż: (i) hipoteka istnieje, (ii) przysługuje wierzycielowi wymienionemu we wpisie, (iii) treść hipoteki jest zgodna z wpisem.

Zasada akcesoryjności określa natomiast istotę i funkcję hipoteki jako prawa związanego
z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Wysuwa się zatem wniosek, iż hipoteka nie może istnieć bez wierzytelności, a zatem hipoteka nie może powstać bez wierzytelności, ani nie może zostać bez niej przeniesiona, a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki. Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 lutego 2005 roku (sygn. akt V CK 811/04), w którym jednoznacznie stwierdził, iż „zgodnie z przepisami art. 65 UKWIH, istnienie i treść hipoteki zależy od istnienia wierzytelności, którą hipoteka ma zabezpieczać. Dlatego nie można ustanowić hipoteki bez istnienia wierzytelności, co oznacza, że nie można ustanowić hipoteki na rzecz osoby, której nie przysługuje wierzytelność”. Tytułem przykładu należy wskazać, iż zasadę niesamoistności hipoteki potwierdza fakt, iż hipoteką można obciążyć tylko oznaczoną wierzytelność, oraz że wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki. Jednocześnie należy zauważyć, iż ustawodawca przewiduje wyjątki od tej zasady, do których zaliczyć należy m.in. fakt, iż hipoteka może zabezpieczać również wierzytelność przyszłą lub warunkową, a także okoliczność, iż przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej.

Ostatnią zasadą charakteryzującą hipotekę jest zasada niepodzielności hipoteki, na co wskazuje po pierwsze, iż hipoteka obejmuje nieruchomości wraz z jej przynależnościami i utrzymuje się na tejże całości aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności. Ponadto, w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas obciążająca nieruchomość, obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Podstawowym wyjątkiem od niniejszej zasady jest hipoteka, zabezpieczająca kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych. W przypadku, gdy podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, nie stosuje się obciążenia wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział. W takim przypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umownymi.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż hipoteka stanowi podstawową formę zabezpieczenia rzeczowego. Jej zaletą jest trwałość, wiarygodność, publiczna rękojmia dla wpisów objętych księgą wieczystą oraz możliwość obrotu przedmiotem zabezpieczenia.

Autor: Agnieszka Adach, prawnik w Kancelarii STOPCZYK & MIKULSKI