Hipoteka – co to jest i na czym polega?

Często w rozmowach czy w artykułach pojawia się stwierdzenie, że ktoś ma hipotekę na mieszkaniu czy domu. Czasami nie do końca jest jasne na czym hipoteka polega. Czym jest zatem hipoteka, po co się ją ustanawia i jakie są jej skutki?

Hipoteka – co to jest?

Hipoteka jest instytucją służącą zabezpieczeniu wykonania zobowiązań pieniężnych. Hipoteka unormowana jest w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka jest prawem (ograniczonym prawem rzeczowym), którym można obciążyć nieruchomość w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Na mocy tego prawa wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.).

Typowym przypadkiem w którym ustanawiana jest hipoteka jest nabycie lokalu mieszkalnego za środki uzyskane tytułem kredytu bankowego. W takich przypadkach bank jako formę zabezpieczenia spłaty kredytu ustanawia hipotekę na nieruchomości. W przypadku zaległości w spłatach bank może uzyskać prawo zaspokojenia się z tej nieruchomości. Wówczas konieczne jest dokonanie sprzedaży nieruchomości zgodnie z przepisami dotyczącymi postępowania egzekucyjnego, zaś wierzyciel zaspokaja się z kwoty uzyskanej ze sprzedaży.

Na czym ustanawiana jest hipoteka?

Zasadą jest, że hipoteka obciąża nieruchomość. Hipoteka może także obciążać niektóre zbywalne prawa rzeczowe odnoszące się do nieruchomości. Przedmiotem hipoteki może być także:

• użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Do hipotek ustanowionych na tych prawach stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości (art. 65 ust. 4 u.k.w.h.).

Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, a także przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności pozostałych praw, na których może być ustanowiona.

Hipoteką można obciążyć każdą nieruchomość, z wyjątkiem nieruchomości wyjętych spod obrotu cywilnoprawnego. Hipoteka może być ustanowiona także jako zabezpieczenie zobowiązania innego podmiotu, a więc cudzego długu. Oznacza to przykładowo, że nieruchomość stanowiąca własność rodziców może zabezpieczać dług np. ich dziecka.

Hipoteka na nieruchomości obciąża także jej przynależności. Rzeczy, które wskutek zbycia przestały być przynależnościami, są objęte hipoteką do czasu pozostawania ich na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.

Natomiast części składowe nieruchomości są objęte hipoteką również po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, chyba że zostały zbyte w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia jest stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. Hipoteka nie obejmuje odłączonych części składowych, które przypadają dzierżawcy, oraz tych, które przypadają użytkownikowi lub mającemu służebność, jeżeli użytkowanie lub służebność ma pierwszeństwo przed hipoteką.

Hipoteka obejmuje również roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy, jednakże do chwili zajęcia nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego właściciel może czynsz pobierać. Jednakże w  razie zajęcia nieruchomości zapłata czynszu, dokonana z góry więcej niż za jeden pełny okres płatności przypadającej po zajęciu, nie ma skutku względem wierzyciela hipotecznego, chyba że została ujawniona w księdze wieczystej przed wpisem hipoteki.

Zasady te stosuje się odpowiednio do rozporządzenia roszczeniem o czynsz.

Co konkretnie zabezpiecza hipoteka?

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej.

Hipoteka nie jest prawem samodzielnym. Hipoteka jest prawem związanym tzw. akcesoryjnym. Akcesoryjność hipoteki polega na tym, że hipoteka zasadniczo może istnieć tylko w powiązaniu z pierwotnym, podstawowym prawem, czyli z konkretną wierzytelnością.

W kolejnym artykule będzie mowa o tym jak w ogóle powstaje hipoteka i jakie mogą być jej dalsze losy.

Joanna Mucha – współpracownik Portalu