Droga konieczna możliwa także jeśli jej przeprowadzenie musiałoby się wiązać z rozbiórką budynku znajdującego się na nieruchomości

W dniu 5 listopada 2014 r. w sprawie o sygn. III CZP 74/14 zapadła uchwała w składzie 3 sędziów, w której SN wskazał, że:

1. Jeżeli występują przesłanki przeprowadzenia drogi przewidziane w art. 145 § 2 i 3 k.c., droga konieczna może być przeprowadzona przez nieruchomość sąsiednią także wtedy, gdy istnieje konieczność rozbiórki istniejącego na tej nieruchomości budynku – wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę albo bez takiego pozwolenia, ale którego budowa została zalegalizowana na podstawie art. 49 i nast. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 1409 ze zm.).
2. W postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzec nakazy lub zakazy niezbędne do urządzenia tej drogi.

Dla wyjaśnienia regulacje dotyczące ustanowienia drogi koniecznej znajdują się zasadniczo w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 k.c. „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”. Innymi słowy i w skrócie właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi może się domagać ustanowienia służebności drogi koniecznej za odpowiednią odpłatnością od właścicieli innych nieruchomości, które dostęp do owej drogi publicznej mają. Zaznaczyć przy tym należy, że ustanowienie owej drogi może nastąpić w drodze umowy, względnie po rozpoznaniu wniosku przez sąd w trybie nieprocesowym.

W przypadku umownego ustanowienia służebności drogi koniecznej wymagane jest aby zgodnie z art. 245 § 2 k.c. oświadczenie właściciela nieruchomości, który ustanowił służebność na swojej nieruchomości było sporządzone w formie aktu notarialnego.

Natomiast w przypadku sądowego ustanowienia drogi koniecznej sąd przed wydaniem postanowienia ustanawiającego służebność drogi koniecznej winien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne (art. 626 K.p.c.). Postanowienie ustanawiające drogę konieczną ma charakter konstytutywny, ze skutkiem ex nunc tj. ze skutkiem na przyszłość.

Przepisy Kodeksu cywilnego wskazują przy tym, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno się dokonać z możliwie najmniejszym obciążeniem tych działek przez które droga ta prowadzi, jednocześnie winny być przy tym uwzględnione potrzeby właściciela którego działka jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej. Nakazują one także uwzględniać w tych przypadkach tzw. interes społeczno-gospodarczy. Jak wynika z doktryny prawa cywilnego „Przy przeprowadzaniu służebności drogowej należy uwzględniać, zgodnie z treścią art. 145 § 3 KC, interes społeczno-gospodarczy. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno bowiem nastąpić przy uwzględnieniu potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić (zob. post. z 13.2.1985 r., III CRN 311/84  Legalis). Uwzględnienie interesu społeczno-gospodarczego przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej oznacza, że należy starać się tak wytyczyć drogę konieczną, aby nie była ona zarzewiem konfliktów i przyszłych sporów pomiędzy sąsiadami (zob. post. SN z 21.3.1983 r.,  III CRN 14/83, OSP 1983, Nr 12, poz. 259; post. SN z 13.2.1985 r., III CRN 311/84 Legalis). Klauzula ta nakazuje wszechstronne i wnikliwe rozważenie całokształtu okoliczności sprawy celem dokonania prawidłowej, niebudzącej wątpliwości oceny, czy naprawdę istnieje i na ile jest rzeczywista potrzeba ustanowienia służebności drogowej, na przykład wyjęcia spod uprawy pasa użytków rolnych i przeznaczenia go na drogę (por. post. SN z 13.7.1965 r., III CR 120/65, OSNPG 1966, Nr 5-6, poz. 21; post. SN z 11.3.1970 r., III CRN 36/70, OSN 1970, Nr 11, poz. 207) – za KC red. Gniewek 2014 wyd. 6″.

Uchwała zacytowana powyżej może mieć istotny wpływ na orzecznictwo sądowe w przedmiotowym zakresie, jednakże dopiero przyszłość pokaże w jakich stanach faktycznych sądy orzekające zdecydują się stosować jej postanowienia, dość rygorystyczne trzeba zauważyć – w swoim brzmieniu.  

WW