Czym jest najem? Jak ustala się czynsz najmu?

Zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym umowa najmu, to umowa w której wynajmujący zobowiązuje się przekazać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, w zamian za co najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czynsz najmu może być określony w pieniądzu, ale również w świadczeniach innego rodzaju tj. np. rzeczowo (np. w litrach określonego paliwa). Czynsz najmu może zostać ustalany także częściowo w pieniądzu, a częściowo w innych świadczeniach (art. 659 Kodeksu cywilnego).

Czynsz najmu powinien być uiszczany od momentu rozpoczęcia najmu, jednakże strony mogą ustalić, że zapłata czynszu najmu zostanie przesunięta do określonego momentu czasowego. Nie ma także przeszkód prawnych po temu, aby stosować okresowe obniżki czynszu, np. w przypadku pomieszczeń wykorzystywanych sezonowo.

W niektórych przypadkach, zwłaszcza wówczas kiedy przedmiot najmu wymaga większych nakładów, w tym remontowych możliwe jest zwolnienie z płatności czynszowych w zamian za przeprowadzenie i sfinansowanie przez najemcę ww. remontu.

Jak łatwo zauważyć czynsz najmu jest świadczeniem okresowym, a częstotliwość jego opłacania można określić dowolnie. Jeśli strony nie ustaliły czasokresu płatności czynszu najmu przyjmuje się, że dla umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż miesiąc czynsz jest płatny miesięcznie, z kolei dla umów zawartych na okres krótszy niż miesiąc to czynsz należny jest za cały ten okres z góry (art. 669 K.c.). Z kolei termin płatności czynszu najmu może być ustalony na pierwszy, dziesiąty jak i ostatni dzień miesiąca / tygodnia / kwartału (lub inaczej).

Warto zapamiętać, że w przypadku najmu lokali mieszkalnych, za zobowiązania z tytułu czynszu odpowiadają razem z najemcą osoby pełnoletnie stale z najemcą zamieszkujące. Jest to przykład odpowiedzialności solidarnej. Odpowiedzialność tych osób jest ograniczona do wysokości czynszu za okres ich stałego zamieszkiwania w wynajętym lokalu (art. 688¹ k.c.).

Ważnym elementem umowy najmu jest określenie sposobu zapłaty czynszu najmu. Regulacje dotyczące tego zagadnienia znajdują się w art. 454 § 1 kodeksu cywilnego. W przypadku nieterminowego uiszczania czynszu najmu (określonego w formie pieniężnej) liczyć się należy z obowiązkiem zapłaty odsetek ustawowych bez względu na powód, dla którego najemca nie uregulował długu w terminie (art. 481 i art. 5 k.c.). W sytuacji, gdy stopa odsetek za opóźnienie nie była wskazana w umowie to należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych.

W przypadku, gdy z powodu zwłoki najemcy w zapłacie czynszu najmu wynajmujący doznał szkody to ma on prawo dochodzić oprócz odsetek ustawowych odszkodowania (art. 481 § 3 k.c.). Niezapłacony czynsz najmu może zostać także potrącony z kaucji zabezpieczającej.

W umowie można także zaznaczyć, iż kwota czynszu będzie określona wskaźnikiem, co oznacza, że jego wysokość może wzrosnąć lub zmniejszyć się np. zgodnie z kursem określonej waluty. Umowy najmu często także zawierają klauzule dotyczące podwyższenia czynszu najmu o np. wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych. Zmiana czynszu najmu o np. ten współczynnik dokonywana jest zwykle niejako automatycznie, czasami także na podstawie jednostronnego oświadczenia wynajmującego, czy też po prostu o związku z wystawieniem faktury VAT czy rachunku obejmującego wyższą wartość czynszu.

WW.