Aport niezakończonej inwestycji mieszkaniowej a stawka podatku VAT

Przepisy Ustawy o podatku od towarów i usług nakazują traktować wniesienie danego składnika majątkowego do innej spółki tytułem aportu (tj. jako wkład niepieniężny) jako czynność zrównaną z dostawą towaru lub świadczeniem usługi.

W zakresie aportu nieruchomości z budynkami i budowlami zasada opodatkowania została określona w art. 29a ust. 8 i ust. 9 u.p.t.u. Zgodnie z powołanymi przepisami  „8. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. 9. Przepisu ust. 8 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli”. Przepisy te interpretowane są w ten sposób że w przypadku zbycia zabudowanej nieruchomości lub przeniesienia (wtórnego) prawa wieczystego użytkowania gruntów wraz z odrębną własnością budynków i budowli, opodatkowanie dostawy uzależnione jest od podatkowego charakteru budynku lub budowli. Zatem jeśli budynek lub budowla będą zbywane ze zwolnieniem od opodatkowania, to zwolnienie takie będzie miało zastosowanie także do dostawy gruntu będącego przedmiotem własności lub użytkowania wieczystego.

Jak w tym kontekście powinien być opodatkowany aport niezakończonej inwestycji mieszkaniowej opowiadającej wymogom stawianym obiektom budownictwa mieszkaniowego

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku VAT (art. 41 ust. 12) „Stawkę podatku, o której mowa w ust. 2 (obecnie 8%), stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym”. W konsekwencji sprawa byłaby prosta w przypadku dostawy już wybudowanego obiektu budownictwa mieszkaniowego. Nie można natomiast wykluczyć dostawy (w tym aportu) inwestycji mieszkaniowej dopiero rozpoczętej – pytanie zatem co w takiej sytuacji.

W orzecznictwie sądowym obowiązuje obecnie jak się wydaje dominująca linia z której wynika, że taka dostawa powinna podlegać opodatkowaniu wg stawki 8%. Tematem takim zajmował się m.in. NSA w Warszawie w orzeczeniu z dnia 14.03.2012 r. (sygn. akt I FSK 889/11). Sprawa analizowana przez Sąd dotyczyła spółki developerskiej, która zwróciła się o interpretację przepisów dotyczących stawki podatku VAT w przypadku wniesienia aportem prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkaniowego wielorodzinnego. Mimo tego, iż na Nieruchomości były zbudowane tylko fundamenty (stan zerowy), ostatecznie NSA doszedł do przekonania, że w tej sprawie powinno być wzięte pod uwagę stanowisko GUS z dnia 19.04.1999 r., z którego wynika, że sprzedaż niezakończonego obiektu budowlanego jest w istocie sprzedażą obiektu w określonym stopniu zaawansowania robót, przy czym rodzaj obiektu wynika z zatwierdzonego projektu budowlanego. Zdaniem NSA nie ma żadnego uzasadnienia, by w inny sposób traktować dostawę niezakończonego obiektu mieszkaniowego, skoro ma on być ukończony przez nabywcę zgodnie z projektem budowlanym. Oznacza to, że dostawa rozpoczętej inwestycji mieszkaniowej, której budowa ma być dalej kontynuowana przez nabywcę, podlegać winna opodatkowaniu stawką VAT obniżoną tj. 8%.

Analogiczne wnioski płyną także z części interpretacji podatkowych. Np. w interpretacji z dnia 28.02.2013 r Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy ITPP1/443-1477a/12/MS – wskazał, że: „Zgodnie zatem z PKOB przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Wobec powyższego rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) zawiera usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych rozumianych jako produkty finalne działalności budowlanej. Jednocześnie zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. nr SRI-4-WSK-12-535/99 (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do dnia 31 grudnia 1999 r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.  Zatem mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego oraz przytoczone przepisy prawa stwierdzić należy, że o ile na wskazanym we wniosku etapie budowy domów mieszkalnych jednorodzinnych obiekty te można zakwalifikować na podstawie odrębnych przepisów Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynki stałego zamieszkania mieszczące się w dziale 11, to ich dostawa podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według obniżonej stawki podatku 8%. W przeciwnym wypadku do przedmiotowej dostawy zastosowanie będzie miała stawka podstawowa. Należy wskazać, że zgodnie z Komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 24 stycznia 2005 roku w sprawie trybu udzielania, informacji dotyczących standardów klasyfikacyjnych (Dz. Urz. GUS Nr 1 poz. 11), zainteresowany podmiot sam klasyfikuje prowadzoną działalność, swoje produkty (wyroby i usługi), towary, środki trwałe i obiekty budowlane według zasad określonych w poszczególnych klasyfikacjach i nomenklaturach, wprowadzonych rozporządzeniami Rady Ministrów lub stosowanych bezpośrednio na podstawie przepisów Wspólnoty Europejskiej i to jego obciążają ewentualne negatywne konsekwencje z tytułu błędnego zaklasyfikowania towarów i usług”.

Podsumowując wydaje się, iż istnieją argumenty prawne, aby aport niezakończonej inwestycji mieszkaniowej – niezależnie od poziomu zaawansowania prac – potraktować jako opodatkowany podatkiem od towarów i usług wg stawki 8%.

GM.